상가주택 위험신호? 대출 이자내기도 버겁다 feat 상가주택 차익형 아니래두!
안녕하세요. 현준율파파입니다.
오늘은 상가주택 상황에 대해서 다뤄볼까 합니다.
최근, 상가주택(건축법령상 다중주택)이 2015년~2020년쯤에 선풍적으로 인기가 높았던 때가 있었습니다.
은퇴자들이 14억 정도의 금액이면 경기 지역 대지 70평, 건물면적 130평(1층 상가 14평 포함) 정도의 건물을 신축하여 올릴 수 있었습니다.
저도 부동산 공부하면서 상가주택 상품에 관심을 가지고, 여러 지역에 대해서 시세와 수익율을 조사해 본 경험이 있는데요.
컨셉 참 좋더군요..
나도 한번 월세도 받고, 꼭대기층에 살아보자! 루프탑은 옵션!!
아래 사진에 나온 건물이 상가주택입니다. 1층에 근린생활시설, 2~4층에 주택!
이 정도 컨디션의 상가주택이 2017년쯤에 14억이면 건축이 가능(경기 수도권)했습니다.
상가주택은 건축법상 다가구주택이 올바른 표현입니다. 근린생활시설(소매점, 판매점) 일명 상가와 주택이 혼합된 형태!!
다중주택/다가구주택은 일반인들은 잘 구분이 안되는 경우가 많지만 건축법 시행령을 보면 자세히 설명이 되어 있습니다.
다중주택/다가구주택에 관해서 궁금하신 분들은 아래 내용을 참고하시면 좋을것 같아요.
건축법령상의 주택의 분류
- 단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관(주인이 1명)
- 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사
건축법상 상가주택의 기준은 단독주택 중에 다가구 주택으로 분류되고 세법상 기준을 적용하면 건축물 연면적에서 상가가 차지하는 부분이 50%이상이면 상가로보고 미만이면 주거로 봅니다.
다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것
- 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택 의 층수에서 제외한다.
- 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
- 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있 을 것
다중주택(하숙집, 셰어하우스, 고시원 등등)
- 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있 는 것
- 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것)
- 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외 의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
- 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것
보통 상가주택의 경우 아파트와는 다르게 차익형이 아닌 수익형(월세 받아먹기)으로 접근했었는데요.
2019년~2020년도에 아파트 가격이 상승하면서 대체 상품으로 부풀리기되어 꽤나 높은 가격에 거래가 되었습니다.
19년도 12억에 신축한 건물이... 2년도 안된 19년도에 19억에 매매되는 사례가 상당히 많았습니다.
그 때 당시 대출이자가 2%~3% 였으니 매수자들이 접근하기가 부담이 적었던 것이 사실입니다.
아래 거래내역을 보시면 2015년도에 평당 토지를 9백만원에 분양받아, 2019년 8월에 건축 및 준공해서 17억에 매도하게 되는데요.
2019년 상가주택 건축비용이 평당 450만원 정도였으니 토지/건축비 다해서 12.6억정도 되네요.
해당 건축물을 업자가 시행/시공했다면 더 적은 금액이 투입되었을 것으로 판단됩니다.
또 다시 2년이 지난 21년 10월에 2억을 붙여 18.4억원에 매도하게 됩니다.
어떠한 부동산 거래가 되었든 좋은 상황만을 가정하고 투자하시는 경우가 많습니다.
저금리가 지속될 것을 예상하고,무리한 계산법으로 구매하신 분들이 상당수 존재할 것으로 보고 있습니다.
위 사례에서 21년도에 18억 매수금액중 자본 3억, 대출 10억(대출금리 3%), 보증금 5억, 월세 500만원에 맞추면
월 250만원의 현금흐름이 생기고,자본대비 수익율이 무려 10%가 나오게 됩니다.
완전 꿀이였습니다.
근데, 현재 23년도 상황이라면 이야기가 완전 달라지네요.
대출금리가 6%로 가정하면 수익율은 0%가 되는데요.
마이너스가 아닌게 어디냐?
주택 DSR 대출규제로 인한 추가적인 상환 압박! 역전세로 인한 보증금 낮추기 요구까지 더해지면 이야기가 완전 달라지게 됩니다.
대출이 0원이면 그나마 버틸 수 있습니다. 세금(보유세,종합부동산세)까지 더하면 마이너스 상황이 발생하게 되겠네요.
18억을 대출없이 건물을 산다.. 말도 안되는 소리겠죠. 그 돈 예금해 놓으면 년 9천만원 나오는데..
이런 상황을 반영하듯이.. 아파트와 비슷하게 2~3년전 100%에 육박했던 상가주택 경매물건 낙찰가율이 최근 70~80%이 나오고 있습니다.
위 경매물건과 동일한 지역 동일한 컨디션의 매물이 네이버 부동산을 확인해 보면 24억에 올라와 있네요. ㅠㅜ
대출 금리가 2%로 떨어진다 해도 이 가격엔 절대 사시면 안됩니다.
오늘도 포스팅 읽어 주셔서 감사합니다.
다음 글에서는 상가주택 거래시 발생하는 취득세/보유세/양도세에 대해서 말씀드려 보겠습니다.