전세 사기 수법 5가지와 예방법 및 깡통 전세계약 주의사항
안녕하세요. 현준율파파입니다.
최근 부동산 전세 사기를 당한 얘기가 많이 들리고 있습니다.
다양한 전세 사기 수법이 존재하며, 미리 알고 예방할 수 있다면 사기를 당할 가능성이 줄어들 것 같습니다.
역전세 맞은 임대인이 알려드리겠습니다.
아래는 전세 사기 다섯 가지 유형과 예방법에 대한 정보입니다.
주변에 공유하여 많은 분들이 사기에 당하지 않도록 도와주시길 바랍니다.
전세 사기 수법 - 갭투자 전세사기
갭투자 전세사기란, 매매가보다 높은 전세 계약, 즉 역전세 계약을 체결한 후 집주인이 도망치는 사기 유형입니다. 이런 사기는 일부 지역에서 매매가보다 전세가가 높은 경우에 많이 발생하는데, 사람들은 집값이 장기적으로 오르지 않을 것 같으면 매매보다 전세를 선호하게 되면서 발생하는 현상입니다.
그러나 매매가보다 전세보증금이 높은 경우, 세입자는 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 경매를 진행해 배당을 받아야 하는데, 매매가보다 높은 가격에 낙찰되지 않기 때문에 생각보다 피해 규모가 클 수도 있습니다.
따라서, 이런 유형의 사기를 방지하기 위해서는 주의가 필요합니다.
#예방법 - 시세보다 전세가 비싸면 계약하지 말아야 합니다.
이런 집은 전세보증보험에 가입되지 않기 때문에 예방책을 마련하기가 어렵습니다.
전세계약서에 '소유자 변경 시 보증금은 기존 소유자가 배상함’이라는 조항을 넣을 수는 있지만, 집주인이 동의하기는 쉽지 않을 겁니다.
전세 사기 수법 - 이중 계약
이 유형의 사기는 건물을 관리하는 관리자가 세입자와 전세계약을 체결해 보증금을 받고, 집주인에게는 월세 계약을 한 것처럼 보이는 것입니다.
이런 경우, 보통 투자 목적으로 먼 거리에 있는 부동산을 소유한 집주인이 직접 계약을 하러 오기 어려워서 관리인에게 권한을 위임해 둔 경우가 많습니다. 이 사기 유형은 주로 원룸이나 오피스텔, 빌라 등과 같이 여러 세대가 거주하는 주택에서 자주 발생합니다.
#예방법
이중계약을 방지하기 위해서는 집주인과 직접 전세계약을 체결하는 것이 가장 좋습니다. 하지만 직접 전세계약을 하지 않을 경우에는 집주인과 직접 통화를 통해 전세계약 내용을 확인하고, 이를 녹음해두는 것이 좋습니다.
또한, 오래된 공인중개사를 통해 계약을 진행하는 것도 이중계약을 방지하는 좋은 방법입니다. 이렇게 함으로써 거래 과정에서 발생할 수 있는 문제를 예방할 수 있습니다.
전세 사기 수법 - 분양가 부풀리기
최근 많이 나타나는 사기 유형 중 하나로, 신축 빌라의 분양가를 주변 시세보다 높게 감정하여 부풀리는 것입니다. 이러한 사기꾼들은 세금 체납이 많은 사람과 분양계약을 체결합니다. 분양 받은 집주인은 전세 세입자를 구해서 보증금을 받지만, 체납된 세금을 회수하기 위해 공매를 진행하면 세입자는 체납된 세금액수에 따라 보증금을 받지 못할 수도 있습니다.
보증금보다 세금 체납액이 우선하는 것은 아니지만, 세금 체납이 전세보증금 확정일자보다 먼저 발생한 경우, 체납한 세금 배당순위가 우선됩니다. 즉, 확정일자 이후로 발생한 세금보다는 보증금을 먼저 받을 수 있습니다. 이와 같은 사기에 대비하여 주의해야 합니다.
예를 들어…분양가가 3억이고, 보증금이 2억, 실제 시세가 2억원, 세금체납액이 5천만원 이라고 하면…
시세인 2억원에 낙찰된다고 보면 세금체납액 5천만원이 국세청에 배당이 되고, 나머지 1.5억원만 세입자에게 배당됩니다. 이런 상황이면 세입자는 5천만원에 해당하는 금액을 주인에게 받아야 하지만, 쉽게 줄리가 만무합니다.
다만, 해당 물건이 1억원에 낙찰된다고 하면 해당 경매를 통해 세입자가 배당받을 수 있는 금액은 5천만원이고, 소송을 통해 받아내야 할 금액이 커질 뿐 아니라, 별도의 소송기간 동안 대체 주거에 필요한 금액을 별도로 마련해야 하므로 이중고에 빠질 수 있습니다.
#예방법
세입자는 이런 피해를 당하지 않으려면 등기부등본으로 권리관계뿐만 아니라 '국세/지방세 완납 증명서’를 통해 체납 세금도 확인해야 합니다.
집주인이 거부할 경우, 해당 집은 안전하지 않은 것으로 간주되며, 이에 따라 안전한 집을 찾는 것이 좋습니다. 이러한 사기를 방지하기 위해서는 많은 보증금이 필요하기 때문에 집주인들은 인테리어를 꾸미거나, 다른 세입자가 빨리 계약할 것 같은 인상을 주어 세입자들의 판단을 흐리게 만들기도 합니다.
따라서, 세입자들은 조심스럽게 판단하고 안전한 집을 선택하는 것이 중요합니다.
전세 사기 수법 - 불법 건축물
이중 계약이 아닌 정식 계약을 체결할 때도, 상가를 주거용으로 속이거나, 불법으로 개조 또는 증축한 옥탑 등에 세입자를 입주시키는 경우가 있습니다.
이 경우, 불법 건축물이 발각되면 철거가 진행될 수 있고, 주거용이 아닌 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 집을 빌리기 전에는 건물의 용도와 건축물 허가여부를 꼭 확인해야 합니다.
#예방법
불법건축물이 의심되는 경우 건축물대장을 통해 불법으로 용도변경이 되었는지, 불법 증축이 이루어졌는지를 확인할 수 있습니다.
불법건축물 역시 공인중개사를 통해 계약할 경우 위험에 대한 고지를 받을 수 있습니다.
전세 사기 수법 - 직거래 사기
공인중개사를 통하지 않고 집주인을 사칭해 세입자와 직접 전세계약 후 도망치는 사기입니다.
신분증, 등기부등본까지 위조해 사기치는 경우도 있습니다.
주로 인터넷 카페 등을 통해 매물을 알아보고 직접 연락된 매수자에게 남의 매물을 가지고 계약하는 경우입니다.
직거래를 하더라도 공인중개사를 통해 진행하시기를 권장해 드립니다.
#예방법
직접 매물을 알아본 경우라도 가급적 공인중개사를 통해 거래**해야 합니다.
전세 계약 시 주의사항
- 사기꾼들은 주로 예쁜 인테리어에 현혹되는 젊은층을 타겟으로 하며, 부동산 계약에 익숙치 않은 대학생, 신혼부부, 사회 초년생 등을 겨냥합니다.
- 전세 계약을 하더라도 주변 매매 시세를 함께 확인해야 합니다. 시세가 너무 차이가 나면 사기 의심이 필요합니다.
- 전세 대출이 어려운 집이나 전세보증보험 가입이 안 되는 집은 문제가 있는 집일 가능성이 높으므로 가입 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
- 최근에는 신축 빌라를 이용해 시공사, 건축주, 분양 대행사, 수분양자(최초 분양받은 사람) 등이 모두 연계돼 사기를 치는 경우도 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
- 등기부등본, 건축물대장 등은 계약 직전 기준으로 확인해야 하며, 계약 내용과 다른 부분이 있다면 계약을 보류해야 합니다.
- 전세계약서에 '임대인 명의, 근저당 여부 등이 계약 시점 조건과 달라질 경우 계약을 무효로 하고 손해를 배상한다’는 조항을 넣어 사기를 예방해야 합니다.
전세사기는 맘먹고 덤비면 100% 당합니다.
계약시 주의사항에 하나라도 걸리면 그냥 계약하지 마세요!!