[뉴스해부]서울도 분양가 35% 할인…'미분양 털기' 할인 판촉전

 

안녕하세요. 현준율파파입니다.
2023년 4월 10일에 뉴시스에서 기고한
서울도 분양가 35% 할인…‘미분양 털기’ 할인 판촉전
라는 제목의 기사 하나를 가져왔습니다.
제목 참 자극적이죠? 기사 내용만 대충 보면 이런 느낌 드실 겁니다.

서울에도 준공후 미분양이 나네… 그래 맞아… 최소 30%는 떨어져야 정상 가격이지!!!

 

출처 : 뉴시스

 

이렇게 생각하고, 끝내시면 안됩니다. 앞선 부동산 관련 포스팅에서도 말씀드렸지만…
좀 더 깊이 들여다보시는 훈련을 해 보셨으면 합니다.

부동산의 가치는 1차적으로 입지와 신규 공급물량에 따라 좌우되고, 2차적으로 지역 개별성에 영향을 받기 때문에 좀 더 깊이 들여다 볼 필요가 있습니다.
만약, 실제 이 지역에 관심을 가지시는 분들이라면 뉴스만 보고 판단하지 않으셨으면 합니다.

자…그럼 이제부터 준공 후 미분양난 서울 강북구 '칸타빌 수유팰리스’에 대해서 간단하게 살펴 보겠습니다.

• 32평 분양가 11억 4천만원
• 총 세대수 216세대중
• 세대구성 10평~32평중 32평 74세대

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분양가는 적절했는가? - 제일 중요함.

`22년 3월 후분양 당시 동일 평형의 비슷한 입지 아파트 가격이 대략 6.5~7.5억정도 했던 것으로 확인됩니다.
다만, 여기 단지의 규모가 216세대로 매우 작은 규모라 비교 대상을 찾기 어려웠는데요.
200~700세대의 아파트를 기준으로 신축(3년이내)/준신축(7년이내) 인 비교 가능한 아파트가 전혀 없습니다.
그래서, 입주기준을 15년이상으로 하고, 해당 조건의 아파트의 시세가 대략 6~7.5억원인 것으로 나왔습니다.
`23년 4월 기준로 보면 4.5억~ 6억대로 확인됩니다.

`22년 3월기준 32평 분양가 11억 4천만원은 어때 보이시나요?
35% 할인된 가격 7.4억은 어떠신가요? 분양 받으시겠습니까? 

초품아 X and 학교까지 거리가

해당 지역 학군지인 쌍문초등학교까지 네이버 지도 큰길 기준으로 횡단보도 4회 16분, 네이버 지도 빠른길 기준 횡단보도 3회 13분!

초품아에 대해서는 개인마다 의견이 상당히 갈리는 부분이 있으니 그냥 넘어가겠습니다.

주변입지

사는곳의 주변 환경을 판단할 때 각자 기준이 다를 수 있습니다.
숲세권/슬세권/트세권/학세권/스세권 정말 많은 세권이 있는데요.
여기는 세권 이런거 안 따지겠습니다. 그냥!! 나홀로 아파트는 일단 피하시기 바랍니다.

 

주변 환경이 개선될 수 있는 여지가 더 많지 않느냐?

재건축보다 상대적으로 추진되기 어려운 것이 재개발입니다.
일반적으로 재건축은 기존 낡은 건물(보통 아파트)을 해체하고 그 자리에 새로운 아파트를 건설하는 방식이기 때문에 비교적 적은 비용과 시간으로 건물의 구조를 개선시킬 수 있습니다.
반면 재개발은 최소 50년이상 지난 노후화된 지역을 주택은 물론, 기반시설까지 모두 새로 만들어야 하기 때문에 비용부담이 상대적으로 큽니다.
공공재개발이다… 신속통합이다 참 좋은 말들이 많은데요… 이해관계가 첨예하기 때문에 도시재생을 위한 정비구역으로 지정되어 진행하는 곳이 아니라면 수년내에 주변 환경이 개선되기 어렵습니다.

나 홀로 아파드도 좋다. 쾌적하기라도 하면 장땡!

대지에서 건축물이 차지하는 땅의 비율을 건폐율이라고 하는데요.
건폐율이 낮을수록 전체 대지면적에서 건축물이 차지하는 비중이 작아진다고 보시면 됩니다.
건폐율이 20%인 단지를 예로 든다면 이 단지에는 전체 대지면적의 20%만 건물이 들어서고, 나머지 80%는 트인 공간으로 남는데 이 공간에는 주로 녹지나 운동시설, 놀이터, 부대시설 등 주거 인프라로 채워진다고 보시면 됩니다.

건폐율 개념 - 출처 : 국토교통부

여기 아파트는 건폐율이 어떨까요? 무려 58%입니다.
건폐율이 무조건 아파트의 가치에 영향을 미치는 것은 아닙니다.
아파트 외부에 녹지환경이 매우 훌륭하게 조성되어 있거나, 초역세권이라거나 하는 등의 상당한 수준의 훌륭한 입지 조건이 바쳐줘야 건폐율 영향을 비켜갑니다.

도시지역내 용도지역별 건폐율/용적율 기준

 

요즘 아파트는 단순한 주거 공간을 넘어서 생활공간으로 자리 잡아가는 상황에서 건폐율 낮은 아파트가 주목 바도 있는 이유이기도 합니다. 여유 없이 들어선 아파트 단지에 비해 건폐율이 낮은 단지는 동 간 간격이 넓고 그사이 녹지·휴식 공간이 들어서기 때문에 그 어떤 입지조건에도 충분한 경쟁력을 가지는 추세이기 때문입니다…

부동산R114 자료에 따르면 최근, 경기·인천 청약 경쟁률 상위 10개 단지 중 9개가 건폐율 10%대의 단지였습니다. 청약경쟁률 2위(617 대 1)를 차지한 ‘위례자이더시티’(약 20%)를 제외하고는 모두 건폐율이 10%대였습니다. 평균 718 대 1로 청약경쟁률 1위를 차지한 ‘과천지식정보타운린파밀리에’의 건폐율은 약 13%이었습니다.

왼쪽은 건폐율 15% 용적율 250%, 오른쪽은 건폐율 63% 용적율 320% 아파트입니다.
어떤걸 선택하시겠습니까? 
이 두 아파트는 용적율로 비교하기 어려운 입지 환경의 차이가 있을 수 있습니다.
비슷한 조건하에서만 비교 가능하오니 참고만 해 주시기 바랍니다.
오른쪽 아파트는 성수동 트리마제였습니다. ^^

정리해 보겠습니다.
서울 분양아파트가 모두 완판되는 것은 아니며, 입지와 주변 환경에 따라 미분양이 발생할 수 있습니다.
현 상황에서도 부동산 투자로 돈 버는 사람이 있을 수 있습니다.
다만, 이런 장에서 돈 버는 사람은 찐(??) 고수들의 영역입니다. 

달리는 말 위에서 풍경을 볼 수 없듯이, 투자라는 말 위에 올라타는 순간 투자라는 세계의 풍경과 맥락을 제대로 볼 수 없게 된다. 결국 투자를 알기 위해서는 투자에서 잠시 내려와야 한다.
  - 황현희의 '비겁한 돈' 일부

주변 상황에 흔들리지 마시고, 조급한 마음 접으시고, 일상처럼 부동산에 항상 관심을 가지세요!
짧게는 2년 길게는 3년정도 지나면 분명 좋은 기회들이 찾아 올 겁니다.

그 때를 대비해서 소비 줄이시고, 저축하시면서 종자돈 잘 모아 두셨으면 합니다.
긴글 읽어 주셔서 감사합니다.

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뉴스 요약

출처 : 각 시공사

미분양이 팔리지 않아 애를 먹고 있는 건설사들의 할인 분양 경쟁이 본격화되는 분위기다.

10일 건설업계에 따르면 서울 강북구 수유동 '칸타빌수유팰리스’는 최근 미분양 물량에 대해 최대 35% 할인 분양에 들어간다. 이 단지는 이번이 아홉번째 무순위 청약으로 10~11일 신청을 받는다.

이 단지는 총 216가구 규모인데 절반이 넘는 134가구가 남아 있다. 지난해 3월 초 첫 공급에 나선 이 단지는 1년 넘게 미분양이 해소되지 않고 있어 할인율을 높였다.

최초 분양가는 전용면적 78㎡ 기준 10억630만~11억4780만원이었다. 지난해 말 15% 할인 분양에도 미분양이 팔리지 않자 이번에 추가 할인에 나서는 것이다.

이번 무순위 청약 134가구 분양가는 전용면적 78㎡ 기준 6억5400만~7억4600만원으로 최대 35% 가량 대폭 낮췄다. 최대 4억원 가격을 떨어뜨린 것이다.

후분양 단지인 '칸타빌 수유팰리스’가 악성 미분양으로 남은 것은 ‘고분양가 논란’ 때문이다.

인근 신축 아파트가 없어 직접적인 비교는 어렵지만 강북구 번동의 ‘수유역두산위브’(2009년 입주) 전용면적 84㎡ 매매 호가는 7억원5000만원 안팎 수준이다.

한국토지주택공사(LH)는 지난해 말 임대사업을 위해 소형 평형인 전용면적 19㎡과 24㎡ 총 36가구를 평균 분양가 대비 약 12% 가량 낮은 가격에 매입한 바 있다. 이를 두고 원희룡 국토교통부 장관은 "세금이 아닌 내 돈이었다면 과연 지금 이 가격에 샀을까 이해할 수 없다"며 강하게 질타한 바 있다.

경기도 안양시 동안구 호계동 '평촌 센텀퍼스트’도 분양자를 모으지 못하자 10% 할인된 가격으로 분양중이다. 이 단지 최초분양가는 전용면적 84㎡ 10억7200만원(최고가 기준)이었다.

미분양이 전국에서 가장 많은 대구에서도 할인 판촉 경쟁이 벌어지고 있다. 대구시 수성구 만촌동 ‘만촌 자이르네’ 역시 1년 가까이 미분양이 팔리지 않자 25% 할인에 들어갔다. 이 단지 전용면적 84㎡ 최초분양가는 10억6748만~11억5654만원이었으나 8억610만~9억5878만원으로 15% 할인해 분양한다.

대구시 달서구 두류동의 ‘두류역 서한포레스트’ 역시 반 년 가까이 미분양이 팔리지 않자 15% 할인 분양에 들어갔다. 이 단지 최초분양가는 전용면적 84㎡ 기준 7억2068만원(최고가 기준)이었다.