[뉴스해부]강남 전세가율 40%대 붕괴하나?

강남 전세가율 40% 붕괴하나?

 

안녕하세요. 현준율파파입니다.
2023년 3월 27일에 서울경제에서 기고한

강남 전세가율 뚝…뚝…40%대 붕괴하나

라는 제목의 기사 하나를 가져왔습니다.

오늘 뉴스해부를 통해 생각해 볼 내용은 세가지 정도입니다.

[팩트체크]서울 APT 전세가율 `11년 12월 이후 11년 3개월 만에 가장 낮은 50.9% 기록?
이번 전세가율 하락의 원인은 무엇인가?
현재 상황은 과거 언제와 비슷한가?

[팩트체크]서울 APT 전세가율 `11년 12월 이후 11년 3개월 만에 가장 낮은 50.9% 기록?

최근, 전세가율 50.9%보다 낮았던 때가 2011년 12월!! 맞습니다.
정확히는 2011년 12월에 50.38% 였던 것으로 확인됩니다.
그럼, 전세가율 통계작성 시작년도인 98년 이후 가장 낮았던 때는 언제일까요? 2009년 1월 무려 38.18% 이군요.

서울 매매/전세 가격지수 및 전세가율 - 출처 : KB부동산

 

 

이번 전세가율 하락의 원인은 무엇인가?

최근, 벌어지고 있는 대략 6개월간의 전세가율 하락의 원인은 매매가 하락보다 전세가 하락폭이 크기 때문에 나타나는 현상입니다.전세가 하락의 원인에 대해서 부동산 전문가들의 의견이 분분한데요.
제가 생각하는 전세가 하락의 원인은 매우 단순합니다.

1년간의 짧은 기간동안 금리가 가파르게 올랐고(1), 전세수요가 월세수요로 이동한 것(2)이 가장 큰 원인이라고 봅니다.
전세수요가 월세로 몰린 이유는 이미 아시겠지만, 작년 한해 전세보증금 대출이자 비용보다 월세가 저렴했기 때문입니다.

2020년 임대차3법과 2021년 폭발적인 영끌수요로 인해 전세거래가격이 매우 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

전세 사이클이 돌아오는 2년후 다시 제자리를 찾아가는 과정에서 역전세 갱신계약과 신규 거래건이 상당히 낮은 가격으로 거래되고 있어 자연스럽게 전세가율이 낮아지고 있는 것으로 보입니다.

 

2년전(2020년 말)을 회고해 보면..

대다수의 부동산 전문가들은 임대차3법 통과로 인해 전세가격이 상당한 수준으로 올라갈 것이고, 그에 상응하는 매매가격도 동반 상승할 것이라고 예상하였습니다.

그러나, 러시아 전쟁으로 인한 인플레이션 상승압력 작용과 대폭적인 미국 금리인상이 큰 변수로 작용해 대부분의 예상이 빗나간 결과가 발생했습니다.

현재 상황은 과거 언제와 비슷한가?

그럼, 현재 서울 부동산 시장의 모습은 과거 언제와 비슷할까요?
1998년 IMF 사태 이후 1999년부터 2008년까지 10여 년 동안 지속되는 상승세를 보였습니다.
중간에 2004년에는 일시적으로 하락했지만, 그 이후 다시 상승세를 이어나갔습니다.

이때 전세가율도 1998년 12월부터 2001년 10월까지 3년 가까이 상승한 것으로 나타났습니다.
그리고 2001년 11월부터 2009년 1월까지 7년 동안 전세가율은 하락하였습니다.

다시, 2009년 2월부터 2016년 6월까지 7년 동안 전세가율이 상승한 이후, 2016년 7월부터 현재까지는 6년 반 정도 전세가율이 하락하고 있습니다.
이를 매매값의 상승기와 비교해보면, 매매값은 2013년 10월부터 상승하고 있기 때문에, 전세가율도 그에 따라 2016년 6월까지 3년 가까이 상승한 모습이 나타난 것으로 보입니다.

서울 매매/전세 가격지수 및 전세가율 - 출처 : KB부동산

매매/전세가가 동시에 내리고(1), 전세가 하략이 더 높았던 기간은 과거 98년 이후에 두번 정도 있었던 것으로 확인됩니다.

첫번째는 2002년 10월~ 2003년 2월(5개월)과  두번째 기간은 2004년 5월 ~ 2005년 3월(10개월)였습니다.
전세가 하락추세와 전세가율로만 보면 2004년 4월과 비슷한 것으로 보입니다.

 

위 그래프를 보시면 2002년 10월부터 2005년 5월까지 약 3년동안 전세가격이 안정하향세를 보이고 있는데요.

어떤 양향이 작용했을까요?

전세의 경우 공급물량과 관련성이 매우 높기 때문에 해당 기간내 입주물량을 확인해 보았더니..

2002년~2005년 4년동안 서울(24만), 경기(41만), 인천(5.6만) 총 70만 가구가 입주한 것으로 확인됩니다.

아파트 입주폭탄의 마지막 해를 기록했던 2005년도에는 전국 집값을 좌우하는 수도권 입주물량이 한해에만 16.9천가구로 확인됩니다.

 

서울/인천/경기 APT 입주물량 추이 : 출처 - 아실

 

정리해 보겠습니다.

• 전세가율이 내려간다고 해서 매매가가 하락하지는 않는다.
  • 반대로 전세가율이 올라간다고 매매가가 올라가지도 않는다.
• 전세가 하락은 공급물량(대체 후보지 물량 포함)과 관련이 깊다
• 전세가율이 평균이상의 구간에서는 대부분 매매가 상승율이 상대적으로 높았다.
  • 1999년 1월 ~ 2002년 12월(3년 10개월)
  • 2013년 1월 ~ 2021년 6월(8년 10개월)

 

앞으로의 시장 상황을 예측하는 것은 매우 어려운 영역입니다.

현재 상황을 확인하고, 과거를 복기해 보면서 침착하게 준비한다면 최악의 상황을 피해 새로운 기회를 엿볼 수 있다고 봅니다.

과거에 발생했던 상황(입주물량,주택규제,전세가율 등등)과 본인 스스로의 기준을 가지고 짧게는 2년 길게는 5년을 관찰해 보시면서 앞으로 다가올 위험과 기회들을 포착해 나가셨으면 합니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다. 

 

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뉴스 요약

김경택 기자 - 출처 : [강남 전세가율 뚝…뚝…40%대 붕괴하나 [집슐랭]

강남 지역 집값 하락세는 둔화되는 반면 전셋값은 최고가 대비 절반 가까이 낮은 가격에도 거래되며 전세가율이 떨어지고 있다. 이번에 추가 대단지 입주 물량이 예정되면서 당분간 전세가율이 반등하기는 어려울 것으로 분석된다.
이번달 서울 아파트 전세가율은 2011년 12월 이후 11년 3개월 만에 가장 낮은 50.9%를 기록하며 강남구는 41.6%, 서초구는 45.6%로 월간 기준 역대 최저치를 기록했다.

이는 매매가격과 비교해 전세가격 하락 폭이 특히 크기 때문으로, 지난 1년 동안 서울 아파트 매매가격이 7.58% 하락하는 동안 전세가격은 13.53% 떨어졌다.
강남구는 집값이 4.79% 떨어지는 동안 전세가는 17.91% 급락했고, 서초구는 매매가가 2.78% 하락하는 동안 전세가는 13.65% 떨어졌다.

서울 아파트 전세가율 비율 수정 - 출처 : 서울경제

강남권 매매가가 최근에는 회복되고 있지만, 입주 물량의 영향으로 전세가는 꾸준히 떨어지고 있으며, 전세가율이 다른 자치구보다 더 하락하는 것으로 나타났다. 강남과 서초구의 매매 하락 폭은 상당히 줄었지만, 전세가는 여전히 큰 폭으로 하락하고 있어서 전체적으로 전세가율이 계속 하락하는 모습을 보이고 있다는 함영진 직방 빅데이터랩장의 분석이다.

강남지역의 입주 물량이 늘어남에 따라 추가 전셋값 하락이 불가피하다는 전망이 나왔다. 부동산 빅데이터 업체 아실은 강남구의 올해 아파트 입주 물량이 작년 대비 6배 가까이 늘어난 4,646가구이며 서초구의 경우도 1,188가구에서 3배 가까이 늘어난 3,470가구이다. 이러한 상황에서 대단지 인근의 전세가격이 수억 원씩 하락하는 것이 보고되고 있다.

개포동 ‘개포자이프레지던스’ 인근의 ‘개포주공7단지’ 전용면적 83.7㎡는 2021년 전세 시세가 8억 원 이상이었으나, 올해 2월부터는 4억 원대에 거래되는 등 전세가격이 크게 하락하고 있다. 이에 따라 강남권 전세가율은 더욱 하락할 것으로 예상된다.

강남권 아파트 전셋값이 계속해서 하락하면서 전문가들은 전세가율도 낮은 수준을 유지할 것으로 내다보고 있다.
이에 따라 전세대출 금리에 대한 부담이 큰 상황에서 강남권 입주 물량까지 늘어난 것으로 보이며, 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장은 “강남 구매자들은 매매보다는 전세가격을 선호하는 경향이 있기 때문에 전세가격이 더 빠르게 하락할 것”이라고 말하며, 강남구는 조만간 전세가율이 40% 아래로 떨어질 가능성이 높다고 전망하고 있다.