경린이의 상가 경매 입찰가 산정 및 입찰 포기 과정

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과거 14년동안 아파트 분양과 오피스텔로 차익실현을 경험했고, 최근 3년간 부동산 폭등과 1년간 조정장을 겪으면서 '난 참 운이 좋았구나'라는 생각을 많이 하고 있습니다.

운이 아닌 실력으로 좀 더 공격적인 자산증식을 위해 22년 3월부터 본격적으로 경매 공부를 시작했습니다.

이 글을 통해 첫 입찰에 도전하기 위한 입찰가 산정 과정을 공유하고자 합니다.

 

부동산 투자는 입지 대비 저렴한 가격의 물건을 취함으로써 안전마진을 확보하고, 수익 극대화를 달성하는데 그 목표를 두는 것입니다.

부동산 투자를 할 수 있는 방법에는분양, 매매, 경매, 공매 등 시장상황이나 개인의 상황에 따라 다양한 방법으로 접근이 가능합니다.

그 중에서도 상가 경매는 저렴하게 낙찰받아 확정수익을 가져갈 수 있고, 임대수익도 가져갈 수 있기 때문에 상가경매를 중심으로 공부를 시작했습니다.

어떤 경매 전문가는 상가의 경우 일반주택에 비해 10배 이상의 복잡도(??)를 가지고 있다고 하지만, 기본적인 권리분석과 상권/입지 분석을 통해 누구라도 접근이 가능한 시장이라고 생각합니다.

 

그럼, 본격적으로 저의 첫 경매 상가 물건의 입찰가 산정 과정을 소개해 드리겠습니다.

 

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1. 부동산 경매 물건의 매매가와 임차료 조사

 

상가 경매물건 기본정보

 

물건기준으로 감정가 6.75억원 기준으로 매매가격과 임차료 시세를 조사해 보겠습니다.

말씀드리는 방법은 인터넷으로만 확인된 내용이며, 우량 임차(병원/부동산/편의점 등등)인이 아니고(1), 상권 형성 기간이 5년이내라면(2) 근처 부동산을 통해 충분한 시세조사를 진행해 보셔야 합니다.

 

네이버 임차물건 조사

인터넷으로 조사된 임대료는 받고 싶은 최대한의 금액으로 내 놓은 물건이기 때문에 참고만 하시기를 추천드립니다.

 

네이버 임차물건 조사내역

 

네이버 매매물건 조사

매매로 나온 물건을 1차로 조사하는 이유는 해당 물건의 임차료 시세를 조사하기 위함합니다.

기존에 임차가 맞추어져 있고, 매매로 나온 물건의 경우 임차로 나온 물건의 임차료(호가)보다 실제 정확한 임차료를 기입했을 확률이 높기 때문입니다.

허위 매물이 아니라면 현재 임차현황을 정확하게 기입하여 올리기 때문에 정확도에 대해서는 크게 의심하지 않으셔도 됩니다. 다만, 인근 부동산을 통해 물건지 근처 및 해당 물건지에 대한 실제 임차현황에 대해서 충분히 조사해 보셔야 합니다.

네이버 매매물건 조사

 

실제 임차현황 조사

인근 부동산을 통해 물건지 근처 및 해당 물건지에 대한 실제 임차현황에 대해서 충분히 조사해 보셔야 합니다.

실제 임차현황 조사

 

매매 실거래가 조사

도입부에서 말씀 드렸듯이 상가 경매는 저렴하게 낙찰받아 확정수익을 가져갈 수 있고,임대수익도 가져갈 수 있기 때문에 매력적인 부동산 투자중에 하나입니다.

상가의 경우 주택과는 다르게 임대수익이 1차 목적이기 때문에 매매가의 경우 임차료에 달려 있다고 보시면 됩니다.

같은 연식의 같은층이라고 하더라도 몇천만원에서 억단위로 달라지기 때문에 실거래가의 경우 입지/상권에 따라 형성된 매매가이므로 참고만 해 주시는게 좋습니다.

 

매매 실거래가 조사

상가/건물 매매 이력의 경우 밸류맵을 활용해 보시면 좋습니다.

 

2. 예상 수리비용

저렴하게 낙찰받아 바로 매매한다면 크게 수리할 필요하는 없으나, 명도를 통해 새 임차인을 받는다고 하다면 통상의 사용·수익에 필요한 상태만 유지하여 주면 됩니다.

하지만, 상가의 경우 기존 임차인에게는 임차 상가건물의 반환 의무 및 원상 회복 의무가 있습니다.

만일 반환 의무 및 원상 회복 의무를 할 수 없게 된 경우에(이를테면 화재가 난 경우) 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면, 그 이행불능이 자신의 귀책사유가 아님을 입증할 책임이 있고, 그 임차건물의 보존 시 선량한 관리자 주의의무를 다하였음을 임차인이 입증해야 합니다.

이에 명도로 인한 비용은 거의 들어가지 않는다라고 판단하셔도 됩니다.

 

3. 임차인 미납 관리비

미납관리비는 어떻게 확인하면 될까요? 해당 상가관리단에 전화로 문의하시면 자세하게 설명해 주십니다.

체납관리비의 공용부분에 대한 원금만 납부하면 됩니다. 공용부분 관리비 항목에는 청소비, 승강기유지비, 공용부분 난방비, 공용부분 급탕비, 수선유지비, 일반관리비 등이 포함됩니다.

해당 부동산의 점유자가 연체한 '전용관리비'는 새 주인이 되는 낙찰자가 인수해야 할 의무가 없기 때문에 공용관리비만 정확하게 조사해서 입찰금액에 반영시키면 되겠습니다.

 

4. 명도비용

명도란 점유인을 퇴거시키고 거기에 있는 동산을 철거한 후에 인도하는 것으로 명도는 인도의 한 형태입니다.

쉽게 부동산 경매에서 명도는 낙찰받은 부동산에서 점유자를 내보낸다고 보시면 됩니다. 하지만 점유자가 쉽게 나갈까요? 물론 쉽게 나가는 경우도 있지만 그렇지 않은 경우도 있습니다. 말이 통하지 않는 경우는 뒤도 보지 않고 강제집행 신청을 해야 합니다.

하지만 낙찰자도 일정 수준의 명도비용을 생각하고 있고, 점유자도 적절한 이사비용을 생각하고 있다면 우리는 최대한 협상으로 마무리하는 게 좋습니다. 결국에는 협상을 잘해 점유자를 최대한 빨리 내보내면 임대를 하든 매도를 하든 비용적인 관점에서 이득이 많기 때문입니다. 물론 이자도 포함이겠죠.

이 금액에는 노무자와 집행관의 인건비, 창고비용 등 기타 잡비를 대략적으로 포함한 금액기 때문에 추가 비용도 나올 수 있다는 점을 유의하셔야 합니다. 강제집행 비용은 아래 내용 참고 바랍니다.

 

강제집행 비용 내역

 

5. 경락잔금

상가, 근린생활시설 부동산을 일반 매매로 취득할 경우 매매계약서를 작성하여 금융기관에 의뢰하면 부동산담보 한도가 얼마나 나오는지 금리는 몇% 정도인지 쉽게 알아 볼 수는 있지만 법원경매 경락잔금의 경우 일반 거래가 기준이 아닌 낙찰가 기준으로 담보비율을 산정하기 때문에 입찰 전 꼼꼼히 체크해 볼 필요가 있습니다.
따라서 입찰 전에 낙찰자의 본인의 신용상태와 경매물건의 예상입찰가를 담당자와 상의하여 몇% 정도의 비율이 나오는지 꼼꼼하게 체크해서 입찰에 참여하시기 바랍니다.
​상가, 근린생활시설 일반 부동산 경락잔금의 경우 낙찰가 60%~90% 가능합니다.

제 1금융권의 경우 낙찰가 60%~70%
낙찰기준으로 한도가 제 2금융권에 비해 그리 많이 나오는 편은 아니지만 금리가 3% ~ 5% 금리가 싸다는 장점이 있습니다.

제 2금융권의 경우 낙찰가 80%~90%
제1금융권에 비해 금리는 조금 비싸다는 생각이 들지만 한도 면에서 많은 금액을 받을 수 있고 금리는 년 4%~ 8% 금리까지 생각을 하시면 됩니다.

상가 담보/잔금 조건 - 2022년 9월 기준

 

5. 최종 입찰금액 산정

이제 경매물건 입찰가 산정을 해보겠습니다.

• 취득/법무 비용 : 취득세 4.6%, 법무비용을 포함하여 입찰가의 5%를 계산하여 넣습니다.
• 미납관리 : 존재하지 않음
• 명도비용 : 존재하지 않음
• 부가세(건물분) : 경매로 낙찰받은 경우 건물분의 부가세는 없습니다. 나중에 환급 받을 금액도 없다고 보시면 됩니다.나중에 매도시 건물분에 대해 부가세가 있으니 매수자와 협의해서 처리하시면 됩니다.

입찰가 산정시 최소 3개 이상의 안을 기준으로 준비하시기를 추천드립니다.

저는 낙찰시 기존 임차인을 상대로 최소 5%이상의 임차료 인상(2안)과 명도 이후 10%인상(3안)을 기준으로 시뮬레이션해 보았고, 경매 입찰시 다음 두가지 원칙으로 준비했습니다.

자본 100% 투자시 수익률 7% 이상 가능해야 함.
가능금액 최대산정시 최소 20% 이상 투자수익률이 가능해야 함
기존 임차인을 대상으로 최소 5%~10%이상의 임차료 인상 가능성을 염두하고 진행함

 

최종적으로5.63억원을 쓰기로 결정했습니다.
그런데, 최종 임장과정에서 깊이 체크하지 못했던 사항을 발견하게 됩니다.
제가 선택한 물건이 하나의 사건에 여러개의 물건중 하나라는 것과 이런 경우 유의해할 사항이 있다는 것이었습니다. 한 사람이 소유한 여러개의 부동산이 하나의 사건으로 경매가 진행될 때, 각각의 물건을 구분하고자 동일 사건 번호에 물건 번호를 부여하게 되는데요.
경매 진행 후에는 낙찰 비용으로 경매 집행비용 처리, 배당 진행 등을 통해 경매 사건에 대해 종국 처리를 하는데요.
여러개의 물건이 있는 경매사건의 경우, 한 개라도 낙찰이 되지 않는다면,동일한 사건 번호의 다른 물건이 낙찰되었다고 해도, 사건이 종결되지 않습니다.
모든 물건의 경매 절차가 완료되기까지 시간이 오래 걸릴 수 있다는 단점이 있습니다.
이로인해, 소유권 이전이 늦어져 투자금이 묶이기도 하는데요.
물건이 아무리 좋더라도 여유자금으로 장기간 묶여 있어도 괜찮은 경우에 입찰하시는게 좋습니다.

 

결론적으로...

저는 해당 물건에 입찰하지 않았습니다. 사유는 이렇습니다.

• 동일 사건의 한개 물건이 공실기간이 매우 길었고(3년째)
• 또 다른 물건 두개의 경우 2022년 4월부터 공실 상태
  • 영업을 2년정도 하다가 4월부터 폐업
• 1층 후면부 물건 세개의 경우 벽체를 튼 상태에서 음식점이 영업중이였습니다.
  • 단, 벽체를 튼 상가는 대출이 나오지 않을 가능성이 매우 큼

 

위 사유 인해 투자금이 오랫동안 묶일 가능성 크다고 판단하였습니다.

통상적으로 낙찰후 => 법원 매각허가결정 => 대금납부 => 배당종결까지 2개월이면 마무리가 완료됩니다.

2022년 8월 16일 2차 매각기일로 부터 6개월이 지난 23년 2월말 해당 사건의 상황은 어떻게 되었을까요?

해당 사건의 현재 상태는 다음과 같습니다.

 

제가 입찰하려고 했던 물건은 2회차 5.61억원에 단독 낙찰되었으나 미납(5천만원 날림)!!!
- 4차에서 4.6억원에 개인이 낙찰!! 23년 1월 25일에 매각허가결정(지급 기한 23년 3월 2일)
- 매각허가결정이 지난지 1개월이 지났음에도 매각대금을 납입 하고 있지 않음. ㅠㅜ
벽체를 튼 상가 3개 2회까지 유찰 후 3차에 유동화전문 법인에서 낙찰!!
공실 상태인 상가 2개 2회까지 유찰 후 3차에 유동화전문법인과 일반법인에서 각각 낙찰!!
코너상가 상가 1개 2차에서 개인이 낙찰!!

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지금까지 제 첫 상가 경매 입찰가 산정 과정과 입찰포기 과정을 보셨는데요…
아직까지는 입찰한 물건은 없지만 지속적으로 모니터링하면서 제 기준에 부합되는 물건을 꾸준히 물색해 볼 예정입니다. 다음 상가 경매 관련 글에서는 해당 물건이 어떻게 정리되었는지와 낙찰된 물건이 어떻게 처리되었는지 조사를 통해 알려 드리겠습니다.

경린이가 낙찰 받는 그날까지 여러분들도 성투하십시요!!
지금까지 읽어주셔서 감사합니다.

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