생애 첫 아파트를 매수를 고민하는 부린이를 위한 조언

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아직도 생애 첫  주택 매수를 고민하고 계시나요?
매수할 때 고려해야 하는지 알려 드리겠습니다.
지금부터 준비하세요.

부동산 시장에서는 항상 수요와 공급이라는 법칙이 존재하는데요.
특히나 부동산 정책과 규제들이 난무하고, 지역별로 하락/조정과 반등이 공존하는 지금 같은 시기에는 더더욱 이 법칙이 중요합니다.
현재도 계속해서 진행 중인 저의 재테크 이야기를 통해 아직 내 집 마련을 하지 못한 초보 부린이들에게 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바람입니다.
그렇다면 우리나라 사람들이 선호하는 주거형태인 아파트 중에서도 어떤 아파트를 사야할까요? 이번 글에서는 초보들을 위한 아파트 구입방법에 대해 소개해드릴게요.

입지가 좋으면 무조건 비싸겠죠?

입지 조건이 좋다고 해서 모두 비싼것은 아닙니다. 오히려 입지조건이 좋지 않은데 주변 환경 개선 등 호재거리가 있어서 갑자기 집값이 오르는 경우도 있죠. 따라서 입지도 좋지만 저평가되어 있는 곳을 찾아서 매수한다면 추후 시세차익도 기대할 수 있습니다.

아래 상황에서 어떤 걸 선택하는게 좋을까요?
600세대 역세권, 3군 브랜드 26평형 5.5억원 13년차 아파트 A 
2000세대 지하철 10분도보, 초품아, 몰세권 1군 브랜드 26평 6.6억원 년차 아파트 B 
두 개 모두 선택하는데 무리가 없고, 대출을 받더라고 상환 문제가 없다면 1억원 싼 A 아파트 아닌 B를 선택하셔야 합니다.
물론 여기에 다양한 변수를 대입해서 비교해 봐야 좀 더 현명한 선택이 가능할 수 있습니다.

입지가 왜 중요한지는 바로 아래 글에서 풀어보겠습니다.

 

집값이 떨어질까봐 걱정돼요…

모든 재화는 시간이 지나면 가치가 떨어지기 마련입니다.
하지만 내 자산가치가 떨어지는 걸 보고만 있을 순 없겠죠? 그래서 하락장에서도 버틸 수 있는 방어전략이 필요한데요.
대표적인 전략으로는 전세 레버리지 활용하기, 실거주 만족도 높이기, 꾸준한 절약과 수입을 다변화하는 계획을 가지는 것입니다.
집값이 떨어지까봐 걱정된다는데 왠 저축이냐구요?
일반적으로 집값은 내리고, 오를 수 있습니다. 과거 10년, 20년, 30년 40년을 길게 보면 평균적으로 물가상승률 이상으로 집값은 올랐습니다.
시기에 따라 집값이 내리거나, 역전세를 맞고 전세금을 반환해야 하는 상황에서 버틸 수 있느냐에 따라 선택이 폭이 다르기 때문에 충분히 버틸 수 있다면 낮은 가격으로 던지거나, 경매로 넘어가는 최악의 케이스는 피할 수 있습니다.

돈을 모아 서울지역을 사는 게 나을까요?

부동산 전문가들은 항상 입지 이야기를 할 때 서울 강남으로 접근해야 한다고 합니다.
서두에서도 말씀드렸듯이 '부동산 시장에서는 항상 수요와 공급이라는 법칙'이 존재하기 때문입니다.
설령 10년, 20년 뒤에 대한민국 인구가 줄어든다 해도 서울/핵심 수도권 인구는 줄지 않을 확률이 높습니다.
보통의 사람들은 이렇게 반응합니다.

소득대비 주택가격은 말도 안된다..거품이라 곧 꺼질 것이다.
나와는 상관없는 이야기! 

다음 그래프는 40년간 서울과 수도권 아파트 매매가격지수  그래프입니다.(기준시점 = 2022년 1월 )

월간 아파트 매매가격지수 - 출처 : KB부동산

이 그래프에서 무엇이 보이시나요?
최근 40년간의 서울/수도권 아파트는 평균 매년 5.6%(복리)씩 상승했습니다.

 

5%대 금리가 뭐 그리도 대단한가요?

 

이런 반응이 대다수일 거라고 봅니다.
계산 좀 해 볼까요....

1억원을 금리 5%짜리 은행에 넣고, 10년이면 이자만 6400만원
1억원을 금리 5%짜리 은행에 넣고, 20년이면 이자만 1.7억원 입니다.

 

서울지역을 사는게 나을까요?라고 물어보는데 왜 자꾸 예금금리를 이야기하는지 감이 오질 않으시죠..

저도 부동산 공부하면서 이해하기 어려웠던 부분이 레버리지와 복리효과였습니다.

근데, 알고 보면 이것만큼 간단한 원리는 없더라구요.

여러분들이 단순히 현금을 저축하는 것과 적절한 레버리지(대출/전세)를 활용하여 현재 본인 소득으로 커버 가능한 주택을 매수하는 것은 시간을 길게 놓고 보면 결과는 완전히 달라집니다.

 

• 현금을 저축해서 꼭 서울 아파트를 사려고 하지 마세요.
• 꿈속에나 존재하는 살고 싶은 집은 살짝 접어두세요.

뭘 어쩌란 말입니까?

다시 한번 과거 40년간의 아파트 매매지수 이야기로 돌아가 보겠습니다.
위에서 ‘최근 40년간의 서울/수도권 아파트는 평균 매년 5.6%(복리)씩 상승’ 했다고 말씀드렸는데요.
평균이라는 단어에 집중해 볼까요…

안양 동안구에 1990년에 분양한 동일 건설사가 지은 두 곳의 아파트가 있습니다.
A 아파트는 33평 분양가 1억 2천만원(초품아,중품아,학세권,공세권,역까지 도보 15분)
B 아파트는 33평 분양가 1억 1천만원(아무것도 없음)
33년이 지난 23년 2월 지금 결과가 어떨까요?

A는 9.2억원(22년 최고가 대비 20% 하락) => 분양가 기준 매년 33년동안 복리 6% 상승
B는 5.6억원(22년 최고가 대비 20% 하락) => 분양가 기준 매년 33년동안 복리 4.8% 상승

아직도 입지의 중요성과 복리 1%가 작아 보이시나요?

 

몇몇 전문가 분들이 주택 구매 시 소득/입지/과거시세/PIR 등을 살펴봐야 한다고 하는데요.

생애 첫 주택 구매를 고려하시는 분들이 가장 집중해야 하는 것은 두가지라고 봅니다.

 

• 과거, 4~5년 동안의 매매 시세추이와 전세가 추이
• 소득 수준에서 필요 고정/변동 비용을 제외한 저축가능한 금액에서 대출 원리금이 차지하는 비율이 80%를 넘지 말것

이 두가지를 감안하여 충분히 매수가 가능한 물건을 조사하셨다면 과감히 매수하시기를 추천드립니다.
요즘 22년 대비 적게는 20% 많게는 50%가 하락한 단지가 속출하고 있다는 뉴스기사를 접하고 계실 겁니다.
이럴때 일수록 부동산 공부하기 좋은 적기입니다.

생애 첫 아파트 매수를 고민하는 부린이를 위한 조언

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오늘은 생애 첫 아파트 매수 하고자 하는 부린이를 위한 매우 기본적인 사항에 대해 알아보았는데요.
여러분에게 도움이 되었으면 좋겠네요. 다음시간에는 제가 12년 동안 5호기까지 매매하면서 있었던 일들을 회고하며, 도움이 될만한 사례와 함께 전달해 드리겠습니다.

 

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