역전세를 처음 맞이하는 임대인 feat 역전세 무섭지 않아

난 역전세가 무섭지가 않아.

 
안녕하세요. 현준율 파파입니다.
최근 임차인의 역전세 갱신요구를 힘들게 경험하고 있습니다.
미래에 또 벌어질 일을 대비하기 위해 사람들은 어떤 기준으로 전월세를 선택하는지에 대해서 정리해 보려고 합니다. 
 

전세 vs 월세를 선택하는 기준

 
결론부터 말씀드리면...

기회비용을 최소화하는 선택을 한다입니다.

기회비용이란?
어떤 선택으로 인해 포기된 기회들 가운데 가장 큰 가치를 갖는 기회 자체 또는 그러한 기회가 갖는 가치를 말한다.

 
여기 두 가지(전세/월세) 상황을 가정하고 설명드리겠습니다.

• 전세 : 보증금 7.5억원
• 월세 : 보증금 2억원 월세 200만원
• 조건 : 대출금리 6%, 최근 매매거래 시세 10억, 자기자본 3억원

어떤 것을 선택하시겠습니까? 다양한 선택지가 나올 수 있을 것 같습니다.

• Case 1 - 심리형 : 전세사기 당하기 싫다... 월세 가즈아
• Case 2 - 비용절감형 : 월세 가즈아!!
  • 전세의 경우 년 2,700만원 비용(대출이자) 발생 > 월세의 경우 년 1,900만원 비용(월세 2,400 - 1억원 예금이자) 발생
• Case 3 - : 전세금으로 자금을 묶어두지 말고, 나머지 자본으로 부동산 매수, 주식/펀드를 통해 수익 발생!. 월세 가자!

최근 1년 사이 유래 없이 전국적으로 월세가 많이 올랐습니다.
그럼에도, 최근 1년간 월세 계약건수가 과거대비 큰 폭으로 증가한 이유는 무엇이었을까요?
아래 네 가지 정도 될 것 같습니다.
 

첫째.... 금융권에서 전세보증금 대출 승인이 까다로웠고, 아예 대출을 하지 않는 경우도 많았습니다.
둘째.... 전세 선택 시 발생하는 금융비용(대출이자)보다 월세 비용이 상대적으로 저렴.
셋째.... 전세사기에 대한 불안감까지 더해져 월세선호현상 가중
넷째.... 무엇보다 20년 임대차 3법 통과 이후에 전세가격이 전국적으로 과도하게 폭등!!

 
그러나, 최근 다시 월세 선호에서 전세수요로 몰린다고 하는데요.
월세 수요가 몰려 월세가 과거 어느 때 보다 올랐고, 전세대출 금리가 낮아진 것이 영향을 미치고 있는 것 같습니다.

서울 아파트 전세 매물 두 달 만에 13% 감소
전셋값 싸지고, 월셋값 비싸져 수요 이동
거래량 늘면서 전셋값 하락폭도 둔화 

17일 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 지난 2월 계약갱신 건을 제외한 서울 아파트 신규 전세 비중은 전체 신규 전월세 거래량의 55.7%를 기록한 것으로 나타났다.
이는 지난해 12월 44.6%까지 떨어졌던 전세 비중이 10%p 이상 반등한 것으로 통상 월세보다 전세 거래가 많던 기존 흐름을 되찾은 것이다.
금융위기 이후 전 세계적인 ‘제로 금리’ 현상과 전세대출 정책, 그리고 일명 ‘갭투자’ 증가로 인해 지난 수년간 높았던 전세 비중은 지난해 미국 연방준비위원회(FRB) 발(發) 금리인상을 맞아 월세 아래로 떨어졌다.
2022년 6월 처음으로 49.7%로 서울 임대차 계약의 절반을 밑돈 서울 신규 전세 비중은 8월 잠시 53.6%로 회복됐으나 또 다시 하락세를 그렸다.
그러나 올해 1월 전세 비중은 54.9%를 차지하는 등 다시 월세 및 반전세 비중을 초과했다.
- 출처 : 이코노미스트

 

서울 전세 바닥 찍었나? 신규 전세 거래량, 월세 웃돌아

 

전월세 전환 계산

최근, 6개월간 전세대출이자 보다 월세 금액이 더 저렴한 경우가 많아 전세수요가 월세수요로 밀렸다고 말씀드렸는데요.
전세에서 월세로, 월세에서 전세로의 전부 혹은 일부를 전환시에 적용되는 비율을 전월세 전환율이라고 합니다.
현재, 전월세를 살고 계시는 경우에는 전월세 전환율 계산기를 통해 스스로 판단해 보시기 바랍니다.
 

전월세 전환율이란?

기존에 내고 있는 전세금 일부 또는 전부를 월세로 변경 시 적용되는 비율
전월세 전환율 5.5% = 한국은행 기준금리 3.5%(23년 3월 10일 기준) + 대통령령으로 정하는 비율 2%)
 

한국 중앙은행 기준금리

주택임대차보호법 시행령 9조

 

전월세 전환 계산(네이버 전월세 전환 계산기)

네이버 전월세 전환 계산기

 

전월세 전환율 계산기 : 네이버 통합검색

 

 

여기서 잠깐! 전세보증금 예방 방법은?

최근 전세보증금 사기 피해사례가 급증하고 있다는 기사를 본 적이 있으실 겁니다.
사회초년생과 신혼부부들을 대상으로 한 전세사기가 빈번하게 발생하고 있고, 특히 부동산 거래 경험이 적은 청년층에게 더욱 취약합니다.
전세보증금 사기에 대해 알아보고 이를 예방할 수 있는 방법에 대해 소개하고자 합니다.
 

전세보증금이란 무엇인가요?

전세보증금은 세입자가 임대인에게 지급하는 돈입니다.
계약기간이 끝나면 돌려받을 수 있지만, 집주인이 다음 세입자로부터 받은 전세금으로 이전 세입자에게 반환합니다.
즉, 새로운 세입자가 구해지지 않으면 기존 세입자는 이사를 가야 하는데 이때 제때 받지 못하는 경우가 종종 생깁니다.
따라서 안전장치로서 ‘전세보증보험’이라는 제도가 존재합니다.
보험료를 내면 추후 문제가 생겼을 때 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증으로부터 대신 받을 수 있습니다.
 

어떤 상황에서 전세보증금 사기가 발생하나요?

부동산 중개업자 또는 소유주 등이 이중계약을 체결하거나 시세보다 높은 금액으로 임대차 계약을 체결했을 때 주로 발생합니다.
또한 건물관리인이 임차인과 공모해서 허위 계약서를 작성하기도 합니다. 이러한 수법으로 인해 많은 금전적 손실뿐만 아니라 정신적 고통까지도 겪을 수 있습니다.
 

어떻게 하면 전세보증금 사기를 예방할 수 있나요?

가장 좋은 방법은 공인중개사를 통해 계약을 진행하는 것입니다.
그러나 만약 직거래를 해야 한다면 등기부등본을 직접 발급받아 근저당권 설정 여부 및 선순위 채권금액 등을 확인해야 합니다. 그리고 전입신고 후 확정일자를 받아 대항력을 갖추는 것도 필수입니다.
우리나라에만 있는 독특한 주거 형태인 전세제도는 장점만큼이나 단점도 많습니다.
하지만 아직까지는 월세보다는 전세를 선호하는 경향이 강하기 때문에 앞으로도 전세 수요는 계속 늘어날 것이고, 그만큼 전세보증금 관련 피해도 지속적으로 발생할 수밖에 없습니다.
그러므로 사전에 철저한 준비를 통해 혹시 모를 위험에 대비한다면 큰 손해를 막을 수 있을 것입니다.
 

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전세 vs 월세 선택하는 기준과 전월세 전환율 계산해 보는 시간을 가져보았는데요..
여기서 마무리하면 콘텐츠 차별화가 너무 없는 것 같아 몇 가지 짚고 넘어가 보겠습니다.
 

역전세 이후에 부동산 시장은 어떤 흐름이었나?

최근 1년간 매매/전세가가 동반 하락하면서 역전세가 발생하면 전세가율이 낮아지기 때문에 매매가가 내려간다고 생각하는데요. 결론부터 이야기드리면 역전세에 대한 하락 전망은 적중할 수 도 있고, 그렇지 않을 수도 있습니다.
왜냐하면 지역마다 다른 양상을 보이기도 하고, 입주량과의 상관관계도 존재하기 때문입니다.
2018년 45만 세대, 2019년 38만 세대. 2년 동안 전국적으로 총 83만 아파트 세대가 신규 입주했습니다.
1기 신도시 입주 초기인 1990년대 초반 이후 최대 물량이었는데요.
아래 그래프를 보시면 알겠지만, 서울을 포함 수도권 배후지(인천/경기)와 지방의 모습은 확연히 다른 양상을 보였습니다.
 

• 서울지역 : 2018~2019년 동안 APT 입주물량 - 년 적정 수요인 5만가구를 밑도는 4.6만가구(1배) 입주
• 경기지역 : 2018~2019년 동안 APT 입주물량 - 년 적정 수요인 7만가구를 상회하는 13.5만가구(약 2배) 입주
• 인천지역 : 2018~2019년 동안 APT 입주물량 - 년 적정 수요인 1.5만가구를 상회하는 1.9만가구(약 0.8배) 입주
• 경남/경북 지역 : 2018~2019년동안 APT 입주물량 - 년 적정 수요인 1.4만 가구를 상회하는 2.7만가구(약 2배) 입주

과거 17년간 서울/경기/인천지역의 역전세는 대략 3회 정도가 있었습니다.
 

• 2008년 10월~2009년 3월까지 서울/경기/경북/대구 매매/전세 하락(서울 기준 전세지수 46 > 43) 
  • 이후 전세지수는 2017년까지 쉬지 않고 오름(서울 기준 전세지수 43 > 80 )
  • 이후 매매지수는 2013년까지 내림(서울 기준 매매지수 60 > 55 )
• 2017년 11월 ~ 2019년 11월  장장 2년 동안 전세가 안정
  • 이후 전세지수는 2022년까지 상승(서울 기준 전세지수 78 > 100 )
  • 이후 매매지수는 2022년까지 상승(서울 기준 매매지수 73 > 100 )
• 2022년 9월 ~ 2023년 3월  진행중 : 서울/경기지역 기준 전세지수 100 > 86

 

매매/전세 가격지수 동향 - 출처 : 아실

 
일반적으로 수요층이 충분한 지역에서는 역전세 현상이 발생해도 2~4년 지나면 정상 시세로 회복하는 경향이 있습니다. 또한 기반 시설이 개선되고 수요층이 증가하면 부동산 시세가 상승하기도 합니다. 하지만 수요가 적은 지역은 계속해서 시세 하락이 이어질 수 있습니다.
신규 아파트가 입주하면 수요가 그쪽으로 이동하는데, 대기 수요가 없는 지역일 경우 기존 아파트의 가격은 하락할 수 있습니다. 그러나 다른 지역에서 인구가 유입되어 수요를 충족시키는 경우 기존 아파트의 시세는 다시 적정 수준으로 회복될 수 있습니다. 하지만 지역 내 소화할 수 있는 수요량이 한계에 달하는 경우에는 전반적인 부동산 시장의 가격 하락 현상이 나타날 가능성이 있습니다.
따라서 역전세 현상이 발생하는 경우에도 해당 지역을 무조건 회피할 필요는 없습니다.
입지 상황에 따라 대응 전략을 준비하여 저렴한 가격으로 양질의 부동산을 매수할 수 있는 기회로 활용할 수 있습니다. 각 개별 입지에 맞는 전략 수립이 중요합니다. 만약 입주 물량이 많은 지역 중 수요가 충분한 지역이라면 역전세를 활용하는 전략을 채택하는 것도 하나의 방법일 듯합니다
 
정리하면.....
 

전세가는 입주물량과 관계가 있다. => 입주물량이 많으면 전세가 안정!
서울/수도권/인천 지역의 경우 서로 영향을 받음
전세가 상승이 매매가 상승으로 귀결되지는 않음.
서울/수도권 지역의 경우 역전세 현상이 발생해도 2~4년 지나면 그 이전 시세로 회복된다.

 
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
 

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