역전세를 처음 맞이하는 임대인의 협상 이야기 feat 마이 아프다

3월 26일 오늘 드디어 3개월간의 길고~ 긴 임차인과의 역전세 갱신계약을 완료했습니다.

3개월간의 경험했던 것을 모두 말씀드릴 수는 없지만, 임대인/임차인이 현 상황을 객관적으로 바라보고, 원만한 협상과정을 통해 꾸준히 소통하시기를 권해 드립니다.

그래야 각자의 재산상 손해를 최소화할 수 있으실 것 같습니다.

최근, 역전세 계약 갱신 요구가 임대인들 사이에서 큰 이슈가 되고 있습니다.
역전세란 일반적으로 전세라고 부르는 것과는 반대로, 임대차 계약 기간이 끝나면 임대인이 임차인에게 보증금의 일부를 반환하는 형태의 임대 계약입니다.
일반적으로는 2년 이상의 계약 기간을 가지며, 임차인이 입주 기간 동안 지불한 금액의 일부가 계약이 종료될 때 임대인에게 돌아가게 됩니다.

3개월간의 주요 이벤트를 먼저 말씀드리면…

계약만료 3.5개월전 임차인에게 갱신의사를 물었으나, 매매/전세 가격이 많이 하락했다며 1.5억원 반환해 달라고 함(보증금 내려달라는 말임 ㅠㅜ) - 22년 12월 중순

 

역전세를 처음 맞이하는 임대인의 협상 스토리 feat 마이 아프다

 

- 임대인은 고민끝에 역전세 계약갱신을 거부하고, 부동산 8군데에 세를 내 놓음. - 23년 1월
- 임차인은 집을 보러오는 사람이 없는 것 같으니 금액을 수정해 달라고 연락이 옴 - 23년 2월
- 임차인은 내용증명을 통해 '4월말에 퇴거하겠으며, 계약만료일에 보증금 반환이 이루어지지 않을 경우 임차권등기와 보증금 반환소송을 진행하겠다’고 통보함.

 

비수가 꽂힌다.

 

3월 중순 부동산 중개소를 찾아 현 상황에서 나갈 수 있는 전월세 가격 조사 후, 임차인과 상황을 공유하고 갱신 계약조건 합의 완료 - 23년 3월 22일

 

 

임차인 관점에서 보증금을 1.5억원 낮춤… 보증금을 대폭 낮추는 대신 그에 상응하는 월세금을 높여 받음

 

 

역전세 계약갱신 요구에 대한 대응 전략

역전세 계약 갱신 요구에 대한 임대인의 대응은 쉽지 않습니다.

다만, 기억하셔야 하는 것은 각자의 선택과정에서 기회비용이 낮은 선택을 하시는게 중요한데요.

결국엔.. 임차인은 보증금액을 낮춰 불안감을 해소고, 저는 낮아진 보증금의 일부를 월세로 보전받는 형태로 극적인 합의가 이루어졌습니다.

이번 역전세 갱신계약 협의 과정에서 얻은 인사이트는 다음과 같습니다.

• 타인의 생각이 나와 다르다고 즉각적인 반응이나 감정적인 대응은 자제하자.
• 부동산 가치와 가격은 내가 아닌 시장에 참여하는 사람이 판단하는 것이다.
• 역전세를 거스르면 화가 날 수 있다. 적극적으로 대응하자
• 부동산은 움직이지 않는 자산이지만, 그것을 판단하는 것은 오직 사람이다.
• 모든 상황을 자신의 기준이 아닌 시장의 기준에서 바라보자.

 

매매/전세 가격지수 동향 - 출처 : 아실

 

역전세 계약갱신 요구에 대한 이해

최근에는 많은 임대인들이 계약 갱신 시 이전에 지불한 역전세 금액을 일부 반환하거나, 반환하지 않고 계약 갱신 요구를 하고 있는 경우가 있습니다. 이러한 상황에서는 임대인과 임차인 모두에게 이해가 필요합니다.

반면 임차인의 입장에서는 지불한 역전세 금액이 크고, 이를 반환받지 않고 계약 갱신을 요구하는 것이 불공정하다고 생각할 수 있습니다. 따라서 임대인과 임차인 간의 계약 갱신에 대한 이해와 협상이 필요합니다.

 

여기서 주목! 앞선 포스팅에서도 언급해 드렸다시피 과거 18년간 서울/경기/인천지역에 역전세는 대략 3회 정도가 있었습니다. 역전세 이후에 부동산 시장은 어떤 흐름이었는지는 아래 포스팅을 참고해 주시기 바랍니다.

 

역전세를 처음 맞이하는 임대인 feat 역전세 무섭지 않아

 

• 전세가는 입주물량과 관계가 있다. => 입주물량이 많으면 전세가 안정!
• 서울/수도권/인천 지역의 경우 서로 영향을 받음
• 전세가 상승이 매매가 상승으로 귀결되지는 않음.
• 서울/수도권 지역의 경우 역전세 현상이 발생해도 2~4년 지나면 그 이전 시세로 회복된다.

다시 본론으로 들어와서... 
그럼, 계약이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않았을 경우에는 어떤 최악의 케이스가 발생할까요?

보증금 반환 미이행에 따른 최악의 케이스

보증금 반환 미이행으로 발생할 수 있는 최악의 케이스는 임차인의 보증금 반환 소송을 통한 법적 분쟁입니다.
임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임차인은 법적 절차를 밟아야 합니다. 이로 인해 장기간에 걸친 소송 및 법적 분쟁이 발생할 수 있으며, 양측 모두 비용과 시간이 소요되는 문제에 직면하게 됩니다.

임차인은 보증금 반환을 받지 못하면 자금 조달에 어려움을 겪을 수 있습니다. 이로 인해 다음 주택을 구하기 어렵거나, 금전적인 문제로 인한 스트레스가 발생할 수 있습니다.
또한, 다른 금융 상품을 이용해야 할 경우, 추가 부채로 인해 신용 등급이 하락할 수 있습니다.
임대인과 임차인 사이의 신뢰도가 하락하며, 이로 인해 악화된 관계로 더 큰 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서, 보증금 반환 미이행의 최악의 상황은 장기적인 금전적 부담, 법적 분쟁, 그리고 사회적 신뢰도 하락이라고 할 수 있습니다.
이러한 상황을 피하기 위해 임대인과 임차인은 상호 협력하고 소통하여 계약 이행에 신경을 써야 합니다.

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긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

임대인/임차인 모두 어려운 상황입니다.각자의 입장을 주장하기 보다는 현실적인 대안을 주고 받으며 현명하게 대응해 나가셨으면 합니다.

 

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