아파트 전세가 상승 전환! 역전세는 지나가는 소나기

아파트 전세가 상승 6주째!
7일 한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주(지난 4일 기준) 지방 아파트 전셋값 변동률은 0.01%로, 지난주 보합(0)에서 상승 전환했다고 합니다. 지방 아파트 전셋값 변동률이 플러스를 보인 건 작년 5월 이후 처음이다. 세종(0.20%) 대전(0.09%) 강원(0.06%) 등의 오름폭이 컸고, 부산(-0.03%) 대구·제주(-0.02%) 등은 여전히 하락세를 나타내고 있다고 합니다.

저 또한 임대를 주고 있는 입장에서 올해 3월 역전세를 아주 아찔하게 경험했던 적이 있어 다음번 임대계약시 조금은 안도(??)할 수 있을 것 같습니다. 부동산은 전세/월세/매매중 무조건 한곳을 선택 해야만 하는 강제 참여 시장입니다.
오늘은 최근 발생하고 있는 전세가 상승 현상과 그 원인을 살펴보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

[ 목차 ]

매매/전세/월세를 선택하는 기준은 무엇인가?

사람들이 매매/전세/월세를 선택하는 기준은 무엇일까요?
아주 극단적으로 설명하면.. 매매는 상승에 베팅! 임대(전세/월세)는 하락에 베팅! 이라고들 말합니다.
대부분의 사람들이 그러지는 않지만, 나름 합리적인 판단을 통해 본인이 짊어져야 할 기회비용을 최소화하는 방향으로 선택하게 됩니다.

기회비용이란? 어떤 선택으로 인해 포기된 기회중 가장 큰 가치를 갖는 기회 자체 또는 그러한 기회가 갖는 가치를 말하는데요.
여기 세가지 상황을 가정하여 쉽게 설명해 보겠습니다.

• 전세 : 보증금 7.5억원
• 월세 : 보증금 2억원 월세 200만원
• 매매 : 최근 매매시세 12억원
  • 동일조건 : 대출금리 6%, 자기돈 4억원

어떤 것을 선택하시겠습니까? 다양한 선택지가 나올 수 있습니다.

• Case 1 - 집값이 아직 비싸다.. 전세살자.
• Case 2 - 전세가 비싸다 월세 살자!!
  • 전세 : 전세금 7.5억중 3억원 대출이자 2,100만원 비용 발생
  • 월세 : 년 1,200만원 비용(월세 2,400 - 2억원 예금이자 1,200) 발생
• Case 3 - 전세금으로 자금을 묶어두지 말고, 나머지 자본으로 부동산 매수, 주식/펀드를 통해 수익 발생!. 월세 가자!
• Case 4 - 더 이상 옮겨 다니기 힘들다.. 강제 저축이라고 생각하고 집 사자?
  • 대출 10억원의 대출이자 년 4,800만원 + 보유세 150만원
  • 과거 40년간 연평균 7% 이상 올랐으니 보수적으로 5%.!매년 4,800만원 시세 상승한다고 가정하여 비용 0원

작년 월세 수요 폭증 이유는?

2022년 중순부터 2023년 초까지 유래 없이 전국적으로 월세가 많이 올랐습니다.
그럼에도, 최근 1년간 월세 계약건수가 과거대비 큰 폭으로 증가한 이유는 무엇이었을까요?
전세사기다 역전세다 해서 여러가지 이슈가 터지면서 전세수요가 월세수요로 몰렸기 때문입니다.

첫째.... 금융권에서 전세보증금 대출 승인이 까다로웠고, 아예 대출을 하지 않는 경우도 많았습니다.
둘째.... 전세 선택 시 발생하는 금융비용(대출이자)보다 월세 비용이 상대적으로 저렴.
셋째.... 전세사기에 대한 불안감까지 더해져 월세선호현상 가중
넷째.... 무엇보다 20년 임대차 3법 통과 이후에 전세가격이 전국적으로 과도하게 폭등!!

과거 역전세 이후 부동산 시장은 어떤 흐름이었나?

최근 1년 6개월 가량 매매/전세가가 동반 하락하면서 역전세가 발생했고, 월세 선호 현상으로 전세가율 또한 55%에서 50%대까지 내려간 상태입니다. 전세가격의 경우 공급물량(신축/임대 물량)과 상관관계가 매우 높은데요.
최근 3년(2021년~2023년)의 아파트 입주물량과 전월세 매물수를 보시면 전세매물이 22년 11월 정점을 찍고 23년 9월까지 계속빠지고 있습니다.

서울/경기/인천 아파트 입주물량 - 출처 : 아실

서울/경기/인천 전월세 매물수 - 출처 : 아실

과거 17년간 서울/경기/인천지역의 역전세는 대략 3회 정도가 있었습니다.

• 2008년 10월~2009년 3월까지 서울/경기/경북/대구 매매/전세 하락(서울 기준 전세지수 46 > 43)
  • 이후 전세지수는 2017년까지 쉬지 않고 오름(서울 기준 전세지수 43 > 80 )
  • 이후 매매지수는 2013년까지 내림(서울 기준 매매지수 60 > 55 )
• 2017년 11월 ~ 2019년 11월  장장 2년 동안 전세가 안정
  • 이후 전세지수는 2022년까지 상승(서울 기준 전세지수 78 > 100 )
  • 이후 매매지수는 2022년까지 상승(서울 기준 매매지수 73 > 100 )
• 2022년 9월 ~ 2023년 8월  진행중 : 서울/경기지역 기준 전세지수 100 > 84.6

역전세 이후 발생했던 패턴들을 정리해 보면..

• 전세가격은 공급물량(신축/임대 물량)과 상관 관계가 높다.
• 전세가의 가파른 상승이 매매가 상승으로 이어지지는 않는다.
• 서울/수도권 지역의 경우 역전세 현상이 발생해도 평균 3년 이내에 그 이전 시세를 회복한다.

앞으로의 부동산 시장은? feat 전망 아님!

상호 대체지역으로 꼽을 수 있는 서울/수도권/인천에서는 역전세 상황이 발생한다 하더라도 평균 3년이내에 전고점 전세가로 회복하는 경향이 강했습니다.공급이 상대적으로 부족한 시점에는 되려 가파르게 상승하는 경우도 많았습니다.

아래 서울 매매/전세 가격지수 추이를 보시면 IMF때를 제외하고, 매매가격과 전세가격이 동조화 현상을 나타내지 않는 것이 일반적이었습니다.
최근, 30년간의 추이만 보더라도 매매가 상승과 전세가 상승 추이가 항상 같지 않다는 사실을 확인할 수 있습니다. 데이터로만 보면 `20년 6월부터 `23년 8월까지의 상황은 과거 단 한번도 보지 못했던 시기였음을 알 수 있습니다.

여기서 우리가 관심있게 봐야 할 포인트는 이렇습니다.
전세 수요가 증가하고(1), 전세가가 상승함에 따라 서울 기준 전세가율이 65% 부근을 돌파하는 시점 이후에는 항상 매매가 상승을 동반했다는 사실입니다.
어찌보면 매우 단순한 논리일지 모릅니다. 매매시세가 15억원 하는 아파트의 전세가가 10억~11.2억원 한다면 여러분은 어떤 선택을 하시겠습니까?

최근, 부동산 전문가들마다 의견이 다르지만, 두개 정도의 방향으로 나뉘는 것 같습니다.
앞으로 3~4년간 서울내 공급물량이 매우 적고, 인천지역 입주물량 해소가 시작되는 2024년 중반 기점으로 다시 한번 상승 추세가 시작될 것으로 보는 분들이 계시고, 또 다른 한편으로 2009년 금융위기때와 마찬가지로 1년정도 소폭 반등하고, 3~4년간 대세 하락이 올 수 있다는 의견으로 나뉘는 것 같습니다.

저는 데이터를 보고 판단하기 앞서 시장 분위기를 실제 눈으로 확인해 보기 위해 앞으로 3개월간 임장을 다니며, 주거를 목적으로 하는 갈아타기 물건을 탐색하기 위해 서울 근교 4개 지역을 둘러볼 계획입니다.
오늘도 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

 

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