전월세 신고제 대상, 과태료, 세금 총정리

 

전월세 신고제 대상, 과태로, 세금 총정리

안녕하세요 현준율파파입니다.
역전세 갱신계약과정에서 임대차3법을 다시 한번 체크해 보고 있습니다.
이 과정에서 놓치고 가면 안될 '전월세 신고제'에 대해서 말씀드리고자 합니다

많은 분들이 임대차 3법에 대해 들어보셨을 것입니다.
하지만 전월세 신고제에 대해서는 관심을 가지지 않는 분들이 많습니다. 이 신고제는 부동산 거래 신고 개정안 중 하나로, 전월세 계약서를 작성한 날로부터 30일 이내에 신청해야 하며, 신고하지 못하면 최대 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
이번 글에서는 전월세 신고제 대상, 과태료, 세금에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 

 

목차

• 전월세 신고제란?
• 과태료 부과 대상
• 전월세 신고제 목적은?
• 임대소득 과세

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전월세 신고제란?

임대차 시장의 투명성을 높이기 위한 전월세 신고제는 임대차 계약 당사자 간의 계약 내용을 공개하는 제도입니다.
2021년 7월 1일부터 시행되어, 임대인은 전체 보증금과 월세를 국세청에 신고해야 합니다.
이를 통해 불법 보증금 유입과 세입자의 월세 증가를 막는 것이 목적입니다.
유예 기간은 23년 5월에 종료되므로 미리 대비해서 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.

 

전월세 신고제란?

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전월세 신고제 대상

2021년 6월 1일 이후 최초로 전월세 계약을 체결하거나 갱신(변경)한 경우, 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 그러나 대상지역과 금액이 해당되지 않는 경우에는 신고할 수 없습니다.
도 지역의 군 지역은 모든 계약이 신고대상이 아니며, 보증금이 6,000만원 이하이거나 월세가 30만원 이하인 임대차 계약도 해당되지 않습니다.

전월세 신고제는 임대차계약 당사자(임대인·임차인) 모두가 신고 의무가 있습니다. 그러나, 당사자 중 한 명이 계약서를 제출하거나 입증할 수 있는 자료를 제출하면 다른 측은 신고를 하지 않아도 됩니다.
또한, 위임장을 통해 공인중개사 등 대리인이 대신 신고할 수 있습니다.

임대차 계약 당사자 중 한 명이 전월세 신고제를 신고하면, 상대방도 부동산거래관리시스템 온라인 신고 사이트를 통해 언제든지 신고 여부를 확인할 수 있습니다.
또한, 해당 사이트에서는 신청 상황을 확인할 수 있으며, 서류 보완 등 추가 요청이 있을 경우에는 문자로 안내됩니다.

 

전월세 신고대상

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과태료 부과 대상

임대인이 전월세 신고제를 위반할 경우, 과태료가 부과됩니다.
과태료는 민법상 계약위반에 대한 벌금과는 달리 행정상 처분으로서 과태료 부과 대상자에게 불이익을 주는 것이 목적입니다. 따라서 임대인은 전월세 계약 시 신고를 하지 않으면 과태료 부과 대상이 됩니다.

전월세 신고제 신고 기간은 계약서를 작성한 날로부터 30일 이내에 신청해야 하며, 신고하지 못하면 최대 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
그러나 2022년 5월에 계도기간이 1년 더 연장되어, 올해 2023년 5월 말까지 과태료 부과가 면제됩니다.

 

미 신고시 과태료 부과

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전월세 신고제 목적은?

정부에서는 당장 신고된 내역을 가지고 세금을 물지 않겠다고 했습니다.
다만, 나중에는 무슨수를 쓰더라도 세금을 부과하기 위해 시행된 제도라고 생각하시는게 편하실 듯 합니다.
다만, 세금의 경우 항상 누군가에게는 전가되기 때문에 장기적으로 보면 임대인이 내는 세금이 아니라 임차인이 내는 세금이라고 보시는게 맞습니다.

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임대소득 과세

전월세 신고제는 주택임대차 시장 동향 파악 및 임차인 보호를 목적으로 도입된 제도입니다.
현재까지는 세금 과세 자료로 활용되고 있지 않습니다.
하지만 전월세 신고제가 정착되면, 임대차 계약 정보가 확보되어 주택임대소득에 대한 과세로 이어질 가능성이 높습니다.

따라서 주택을 임대하고 있다면, 주택임대소득에 대한 과세 방법을 정확하게 파악하고 제대로 신고해야 나중에 가산세 부담을 피할 수 있습니다. 예상되는 주택임대소득의 과세 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

연간 주택임대수입이 2000만원 이하인 경우에는 14%의 낮은 세율로 분리과세

주택임대소득에 대한 과세 방법 중 첫 번째로, 연간 주택임대수입이 2000만원 이하인 경우에는 14%의 낮은 세율로 분리과세가 가능합니다.
그러나 연간 주택임대수입이 2000만원을 초과하는 경우에는 근로소득, 사업소득 등 다른 종합소득과 합산해 6~45%로 종합과세를 신고해야 합니다.
이때, 2000만원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 유리한 쪽을 선택해 신고할 수 있습니다.

분리과세는 주택임대 수입에 대해서만 14%의 세율로 과세하는 것을 의미합니다.
이 경우 다른 소득과 합산하지 않고 14% 세율만을 적용합니다.
분리과세로 신고할 경우, 실제 경비지출 여부와 상관없이 임대수입의 50%를 필요경비로 차감하고, 기본공제 200만원을 공제한 뒤 세금을 계산합니다.
따라서 주택임대소득 외에 다른 소득이 있는 경우에는 종합과세보다 분리과세로 신고하는 것이 더 유리합니다.

분리과세 기본공제는 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에만 적용되며, 주택임대소득 외에 다른 소득이 있는 경우에는 해당 소득과 합산해 종합과세를 해야 합니다.
그러나, 지자체와 세무서에 요건을 갖춰 등록한 주택임대사업자는 60%의 필요경비율과 400만원의 기본공제 혜택을 받을 수 있습니다.

●과세표준= 주택임대수입- 필요경비 50% - 기본공제 200만원

 

부부가 보유 중인 주택 수에 따라 다르다.

둘째, 주택임대수입의 과세 범위는 부부가 보유 중인 주택 수에 따라 달라집니다.

●부부 합산 1주택: 비과세(기준시가 9억원 초과 주택은 월세소득만 과세)
●부부 합산 2주택: 월세 × 개월 수

●부부 합산 3주택: 월세 × 개월 수 + 전세 간주임대료

여기서 "주택 수"란 부부가 보유한 주택 수를 기준으로 하며, 부모나 자녀가 보유한 주택은 포함되지 않음에 주의해야 합니다. 예를 들어, 한 집에 사는 아버지, 아들, 며느리가 각자 1주택씩 보유했다면 양도소득세에서는 1가구 3주택으로 볼 수 있지만, 주택임대소득을 계산할 때는 아버지는 1주택자로 비과세 대상이 되며, 아들과 며느리는 부부로 합산하여 2주택으로 계산하여 월세소득에 대해서만 과세됩니다.
또한, 소득세는 배우자의 소득을 합산하지 않고 소유자별로 각자 계산합니다.

 

보증금 합계액이 3억원을 넘으면 간주임대료도 과세

세 번째로, 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료가 과세 대상이 됩니다.
간주임대료란 임대보증금을 임대료로 간주해 과세하는 것을 의미합니다.
보증금을 예금으로 예치했을 때 받는 이자와 비슷한 개념입니다. 부부 합산 주택 수가 3개 이상인 경우에만 간주임대료를 계산합니다.

또한 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 금액의 60%에 대해서만 간주임대료를 계산하게 됩니다.
그러므로, 주택 수가 3개 이상이더라도 보증금 합계액이 3억원 이하라면 간주임대료를 계산하지 않아도 됩니다.
간주임대료 계산식은 다음과 같습니다.

●간주임대료= (보증금 - 3억원) × 60% × 1.2%(2021년 정기예금 이자율)

전용면적이 40㎡ 이하이고 기준시가가 2억원 이하인 소형 주택은 2023년 말까지 주택 수에서 제외되고 간주임대료 계산도 하지 않습니다. 이런 소형 주택을 여러 채 전세로 임대하더라도 소득세가 과세되지 않습니다.

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지금까지 전월세 신고제에 대해서 알아보았습니다.
전월세 신고제는 궁극적으로 임대인과 임차인 모두에게 긍정적인 영향을 미치는 제도입니다.
임대인은 안정적인 부동산 거래를 할 수 있고, 임차인는 월세 인상을 막을 수 있다는 장점이 있습니다.
그러나, 임대인이 전월세 신고를 하지 않을 경우, 과태료 부과 대상이 되므로 주의하시기 바랍니다.

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