[뉴스해부]4억짜리 반지하!악몽이 된 신혼집 feat 전세사기?

 

안녕하세요. 현준율파파입니다.
2023년 4월 11일에 한국경제에서 기고한
아이 둘 부부 "하루하루 피 마른다"…악몽이 된 신혼집 feat 전세사기?
라는 제목의 기사 하나를 가져왔습니다.

• 2년전 부암동 빌라에 보증금 4억원 반지하 들어간 세입자
• 만기 돌아오는데 집주인은 지속적인 세금 체납중
• 집주인 세금 체납시, HUG 전세보증보험 가입 불가능

기사를 보고 가장 눈여겨 봐야하는 것은 “반지하에 보증금 4억원” 부분입니다.
뉴스기사에 달린 댓글을 보면 ‘4억원에 반지하가 웬 말이냐… 세입자가 이상한 거 아닌가?’ 어감의 글들이 많은데요.

2년 전 전세입자가 이런 선택을 하셨던 이유를 추정해 보면…
과거 2년전 전세가는 지금보다 최소 50% 이상 높았을 것(비슷한 컨디션의 집이 6억대)이며(1), 대출을 최소한의 한도로 하여 전셋집을 구했을 것으로 추정(2)됩니다.

2021년 서울시 전세자금 대출 조건 - 출처 : 한국주택금융공사

 

앞서 여러 포스팅 글에서 언급해 드렸듯이…
부동산 가격의 상승과 하락이 무주택자들에게 무관한 일이 아닙니다.
각자 이유가 어떻든 간에 무주택 포지션을 취하고 계신 분들도 부동산 시장 참여자의 일부이기 때문에 모든 부동산 거래(매매,임대차 등등)시 발생하는 리스크에 대해서 충분히 숙지하시고, 접근하셔야 합니다.

전세사기는 부동산 거래 중 전세금을 받고 건물을 임대하지 않거나, 임대할 수 없는 건물을 전세금으로 판매하는 사기 행위를 말합니다. 일반적으로 전세사기는 전세금을 받은 후 건물의 소유자가 아니라는 사실을 숨기고 전세계약서나 신분증 등을 위조하여 거래를 진행합니다.

전세사기는 전세금을 받은 입주자가 돌려받을 금액을 잃게 되며, 금전적인 손실 뿐 아니라 거주계약이 무효화될 수 있으므로 주거 문제까지 야기될 수 있습니다.
따라서 부동산 거래 시에는 전문적인 중개 업체나 부동산 전문가와 함께 거래를 진행하는 것이 안전하고 현명한 방법입니다.

지난 3월에 정부가 전세사기 피해방지방안을 언급한 적이 있는데요. 마치 정부가 해결할 것처럼 말이죠.
결론적으로... 정부에서 이런 상황을 해결할 수 있는 것은 없습니다. 법 테두리 안에서만 가능한 일입니다.
결국에, 현 정부에서도 '전세사기 피해방지방안’에 대한 후속 방안에 대한 언급도 없었습니다.
현재로서는 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우 ‘전세자금반환청구’ 소송을 통해 해결하는 것이 유일한 수단일 것입니다.

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뉴스 요약

이송렬 기자 - 출처 : 아이 둘 부부 "하루하루 피 마른다"…악몽이 된 신혼집

2년 전 서울 종로구 부암동에 있는 한 빌라(다세대·연립) 반지하에 전세로 들어갔던 세입자가 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 처지에 놓였다. 빌라촌을 중심으로 빠르게 확산하고 있던 '전세 사기’에 휘말려서다. 체납 세금이 있는 집주인은 이를 해결할 의지가 전혀없고, 정부가 내놓은 일련의 전세사기피해방지대책의 도움도 받기 어려운 상황이다. 세입자 정모씨(42)는 "전세 계약 만료일이 하루하루 가까워질 때마다 피가 마른다"고 토로했다. (참고기사 : 빌라 반지하 4억 전세, 실상 알고보니…“돈 몽땅 날릴 판”)

전세 만기일이 보증금 날리는 날 될텐데…“하루하루 피가 마른다”

부동산 업계에 따르면, 세입자인 정씨는 내달 31일 전세사기 피해자가 될 것으로 보입니다. 계약 만료일이 도래하기 전에는 피해가 확정되지 않았지만, 계약이 만료되면 1억9000만원의 전세보증금을 즉시 갚아야 합니다. 이 집의 집주인인 A씨는 세금 체납 문제로 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상황입니다. A씨는 "어떻게든 해결해보겠다"라며 "조금만 더 시간을 달라"는 말을 하고는 있지만, 이제 1년 10개월째가 되어도 문제는 여전히 해결되지 않은 상황입니다.

정씨는 이 집에서 신혼 첫 집 생활을 하면서 전재산을 잃었다고 합니다. 이 집에 입주하기 전, 정씨는 다른 집 주인 B씨와 계약을 맺고 전세금을 납부했습니다. 그러나 계약 만료일이 다가왔을 때, B씨는 새로운 집주인 A씨가 되어 이 집을 판매한 사실을 밝혔습니다. A씨는 아직 매각 대금을 지불하지 않았으며, 전세보증금을 자신에게 지급하면 된다고 말했습니다. 이 거래 과정에서, 분양실장인 C씨와 부동산 공인중개인인 D씨도 참석하였습니다. 이들은 거래가 이루어지는 것이 당연하다는 듯이 행동했습니다.

정씨는 불안한 마음에 주택도시보증공사(HUG)에 전세보증보험을 신청했지만, HUG는 새 집주인 A씨가 국세를 내지 않아 이 집이 인천세무서에 압류됐다는 이유로 보험 가입이 불가능하다는 답변을 돌려줬습니다. 이후, 정씨는 기존 집주인 B씨와 분양실장 C씨, 부동산 공인중개사 D씨 등과 연락을 취했지만, 해결되지 않았습니다. 이러한 사례는 많은 사람들이 겪는 전형적인 전세사기 수법 중 하나입니다. 이러한 사기에 노출되지 않도록 주의해야 합니다.

정부, 전세 사기 피해 방지 방안 내놨지만…무용지물

정부는 전세 사기 방지 대책을 강화했다. 시중은행들과 협의하여 주택담보대출 실행시 전세보증금을 감안하도록 하고, 세금 체납 사실이나 선순위 보증금 규모 등 임대인에게 정보 제공 의무도 부여했다.

또한, 피해자 지원도 강화되었는데, 전세 보증금을 돌려받지 못한 피해자는 주택도시기금에서 1억6000만원까지 연 1%대 저리로 긴급자금 대출을 받을 수 있고, 자금이나 거주지 확보에 어려움을 겪는 경우 HUG가 임대주택 등을 최장 6개월까지 시세의 30% 이하로 임시거처로 제공해준다. 세입자가 집주인의 동의를 구하지 않아도 집주인 체납세액 정보를 열람할 수 있도록 법령도 고쳐졌다.

그러나 이러한 제도의 도움을 받지 못하는 피해자도 있다. 피해가 확정되지 않은 상황에서는 지원이 한계가 있기 때문이다. 전세피해지원센터는 확정되지 않은 세입자도 상담을 받을 수 있다고 밝혔지만, 지원 금액은 확정 여부에 따라 달라질 수 있다.

전세 계약 만료일 도래하면 어쩌나…“장기 분쟁 대비해야”

세입자 정씨는 내달 31일까지에 전세 계약이 만료되고, 그때 은행으로부터 대출금 1억9000만원을 갚아야 한다. 그러나 집주인은 세금 체납으로 인해 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상황이며, 정씨는 보증금을 돌려줄 자금을 마련하기 위해 집주인에게 전세금반환소송을 걸어야 한다. 이 소송은 일련의 과정을 거쳐 6개월에서 1년 이상 소요될 수 있다.

만약 정씨가 은행에 대출을 상환하지 못하면, 보증기관이 대신 은행에 돈을 지불하고, 세입자에게 해당 금액을 받아낸다. 그러나 선순위에 따라 배당이 이뤄지기 때문에 정씨는 모든 보증금을 돌려받을 수는 없다. 소송에서 자금을 돌려받지 못했다면 '추심’이라는 제도를 통해 집주인의 재산을 정리하는 과정이 있다. 이 과정은 시간과 비용이 더 소요된다.

엄정숙 법도법률사무소 대표 변호사는, 전세 사기 피해자들이 행정 절차를 밟으면 시간, 비용, 정신적 스트레스가 발생하므로 장기적인 전략이 필요하다고 조언합니다. 그러나 대부분의 전세 사기 피해자들은 보증금 회수 과정에서 어려움을 겪고 있다고 호소하며, "피해자 지원 대책이 미흡하다"고 지적합니다.

김진유 경기대 교수는 구제 기금 조성을 제안하며, 익명의 부동산 전문가는 정부가 대책을 제시하지 못하는 이유는 구제 대상과 금액 범위를 명확하게 정하지 못하기 때문이라면서, 예비 세입자가 집을 더 꼼꼼하게 조사하는 것이 현재까지 전세 사기를 예방하는 유일한 방법이라고 조언합니다.