hug 전세보증보험 가입조건 및 주의사항

5월 1일부터 hug 전세 보증보험 가입조건 변경

최근 집값 하락으로 역전세 현상이 크게 나타나면서 무분별한 갭투자와 함께 깡통전세, 전세사기까지 수면 위로 떠오르고 있습니다.
어제 회사 동료와 점심을 먹는데…

아~ 큰일 났습니다.
2개월 전에 전세계약을 하고, 전세보증보험을 가입해 주기로 임대인이 약속을 했는데
보증보험 가입을 미루다 조건이 변경돼서 가입이 어렵다고 하더라…
어떻게 해야 하나요?

라고 말하더군요.
5월 1일로 변경된 보증보험 가입조건이 문제가 되었던 것으로 보입니다.
제가 조언해 준 내용은 이렇습니다

• 부동산중개인과 임대인을 만나 구두로 약속한 사항에 대해서 녹취
• 전세보증보험 가입 가능한 전세보증금으로 내려 계약서를 다시 작성하고, 차액만큼의 보증금을 월세로 전환

많은 분들이 피해를 입고 계시는 상황에서 예비 세입자분들이 꼭 알아야 하는 전세보증금 반환 보증보험의 변경점이 5월 1일부터 시작되었습니다.
전세 보증금을 지키는 수단인 전세보증금 반환보증보험 가입 조건 및 변경된 사항을 알아보겠습니다.

 

 

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HUG 전세보증금 반환보증 보험이란?

우선 "전세 보증금 반환 보증보험"이란 무엇인지 알아보겠습니다. 이것은 세입자가 전세보증금을 제때 돌려받을 수 있도록 보장해 주는 보험입니다.

세입자가 전세로 주택을 거주하다가 계약이 만료되면 보증금을 돌려받아야 합니다. 그러나 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증 기관에서는 세입자에게 보증금을 지급하고 나중에 임대인에게 청구해서 회수합니다.

특히, 최근에는 전세보증금을 받지 못하고 집이 경매로 넘어가는 경우에도 보증보험을 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

보증보험에는 반환 보증과 상환 보증이 있습니다. 상환 보증은 세입자를 대신하여 전세 대출금을 상환해 주는 방식으로 이루어지며, 반환 보증은 임대인을 대신하여 세입자에게 전세보증금을 돌려주는 것을 말합니다.

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HUG 전세 보증보험 가입여부 체크 리스트

보증보험 가입여부 체크리스트

1. 전세계약 - 임대인과 임차인이 한국인입니까?
2. 계약기간 - 전세계약기간이 1년 이상이고, 계약기간이 절반 이상 남았습니까?
3. 전세보증금 - 전세보증금이 수도권 7억, 그외지역 5억원 이하입니까?
4. 전세대출 확인 - 전세대출을 받으셨습니까?
5. 대항력 확인 - 공인중개사를 통해 계약하고, 전입신고와 확정일자를 받으셨습니까?
6. 전세목적물 확인 - 전세목적물이 다중주택, 공관, 가정어린이집, 노인복지시설, 근린생활시설에 해당합니까?
7. 소유확인 - 전세목적물의 건물과 토지 모두 동일 임대인의 소유입니까?
8. 권리침해 확인 - 전세목적물에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 등 권리침해가 없습니까?
9. 전세권 확인 - 전세권이 설정된 경우 이를 공사로 이전하거나 말소해야 HUG 전세보증보험 가입이 가능.
10. 전입세대 확인 - 전입세대열람서상 타세대의 전입내역이 없습니까? (단독, 다가구 제외)
11. 임차인 확인 - 전세계약서상 임차인이 공동임차인(2인이상) 입니까?
    1. 공동임차인의 경우 비대면(인터넷,모바일)가입 신청이 불가
    2. 법인과 개인이 공동임차인으로 임대차계약을 작성한 경우 전세보증금반환보증 가입이 불가능 
12. 주택가격 확인 - 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격보다 작습니까?

 

 

주택유형, 주택가격, 전세보증금, 선순위채권, 선순위위임차보증금을 입력하면 예상보증금액과 예상보증료 산정결과가 조회되어 나옵니다.
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HUG 전세 보증보험 가입방법

 

 

전세보증금 반환보증 신청

1. 지사 또는 위탁은행 방문신청
2. 모바일 신청
 - 네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증
 - 카카오페이 > 간편보험 > 전세보증금반환보증
 - KB국민카드 > 국카몰app > 라이프샵 > 전세보증
3. 모바일 보증 신청
 - 공사 모바일보증 앱에서 이용 가능(모바일HUG)

 

HUG 전세 보증보험 가입 조건 변경(23년 5월 1일부터)

전세보증보험의 가입 조건 중 하나인 전세가율이 변경됩니다.
전세가율은 매매가 대비 전셋값 비율을 나타내며, 예를 들어 주택 매매가가 1억 원이고 전세가가 8천만 원이면 전세가율은 80%입니다.

이러한 전세가율과 공시가격 적용 비율의 변화로 인해 전세보증보험, SGI 서울 보증, 한국주택금융공사(HF)를 포함한 모든 보증보험에서 가입 가능한 전세금 형태가 변경됩니다.

주택가격 산정방법이 감정평가액에서 공시가격/실거래가격으로 우선 판단하며 실제적으로 보증금이 공시가격의 126%이내여야 합니다.

• 기존 - 매매가의 100% 이하, 주택 가격 적용 비율 150%
• 변경 후 - 매매가의 90% 이하, 주택 가격 적용 비율 140%

이러한 변경점으로 5월 1일부터 공시가격의 126%까지만 보증보험에 가입이 가능하게 됩니다. (공시가격 비율 140% X 전세가율 90%)
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전세 사기 때 문제 중 하나로 작용했던 감정 평가 적용 방식도 변경됩니다.

• 기존 - 주택 감정평가금액을 최우선 적용, 감정평가 유효 기간 6개월
• 변경 후 - KB 시세, 부동산테크, 공시가격 등이 없어야만 후순위로 감정평가 금액이 적용, 감정평가에 대한 유효기간 3개월로 단축시키면서 가격 변동성을 전보다 빠르게 반영

만약 가입 시 공시가격이나 실거래가 없는 경우 감정평가액을 통해 가입이 가능한데 전셋값이 감정가액의 90%보다 낮아야 하며 빌라는 81%보다 낮은 경우 가입이 가능합니다.
위 사항은 신규 가입자에 해당하며 기존 전세 보증갱신 대상자는 올해까지 기존조건으로 유예됩니다.

앞서 말씀드렸던 회사 동료의 예를 들면...

전세가 3.2억, 공시가격 2.5억, 매매가격 5억

- 5월 1일 이후 가입시 : 전세보증금 3.2억 > 3.15억 (공시가격 2.5억 * 126%) => 가입불가

 

보증금을 3.2억에서 3.15억 이하로 낮춰 수정계약을 진행하고, 차액만큼 월세 전환 권장!!

 

 

전세사기, 깡통전세를 피하는 방법

전세사기를 계획적으로 일으킨 사람들은 적절한 처벌을 받아야 합니다.
그러나 지금 당장 전세를 구해야 하는데 전세사기를 피할 수 있는 방법이 있을까요?
가능하다면, 전세보증금에 대해 안전장치가 있는 전세물건을 찾는 것이 좋습니다.

첫째. 주택임대사업자 물건 최우선 선택
둘째. 전세계약전 확인 또 확인 feat 예방 체크리스트
셋째. 월세로 가세요!

자세한 내용은 아래 글을 참고해 주시기 바랍니다.

전세 사기 수법 5가지와 예방법 및 깡통 전세계약 주의사항

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임대사업자의 임차보증금 반환 보증보험 가입은 2021년 8월부터 의무화되었습니다.
보증보험 미가입시 2년 이하 징역이나 2천만원 이하의 벌금을 부과하는 형사 처벌 규정이 있었으나, 가입 요건이 엄격하여 가입이 어려워 처벌을 받는 것은 불합리한 점이 있어 지난해 1월부터 과태료 3천만원 이하의 처분으로 완화되었습니다.

그러나 최근에는 ‘빌라왕’ 김씨와 같은 전세사기꾼들이 세입자들에게 보증보험 의무 가입을 말은 하지만 실제로는 가입하지 않는 경우가 발생하고 있습니다. 이에 대응하여 HUG는 지난해 10월 24일부터 임차인 알림톡 시스템을 만들어 임차인에게 임대인의 보증보험 가입 사실을 알리고 있습니다.

따라서, 세입자들은 임대인과 보증보험 가입을 약속받았다면, 임대인의 보증보험 가입 여부를 알림톡을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

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