안녕하세요. 현준율파파입니다.
요즘 전세사기 관련해서 어수선한 분위기입니다.
24일자 포탈 부동산 카테고리에도 대부분의 기사 전세사기 관련 뉴스가 차지하고 있을 정도로 국민들이 큰 관심을 가지고 있습니다.
인천, 구리, 동탄지역에서 연달아 터지고 있고, 전세사기로 인해 안타까운 사망소식도 자주 들리네요.
전세사기가 왜 최근에 급증하고 있는지와 새로운 임차물건은 구하고 계시는 분들이 이를 피하기 위한 방법을 소개해 드리고자 합니다.
전세사기가 이렇게 많이 터지는 이유는?
전세사기는 통상적으로 상승기에는 거의 발생하지 않습니다. 주로 하락기 and 시세파악이 어려운 물건(대부분 빌라)에서 자주 발생합니다. 바로 이 부분에서 사기(??)에 가까운 욕망이 발생하게 됩니다.
소위 갭투자라는 것은 가장 적은 돈을 투자하여, 최단기간에 치고 빠져야 성공하는 프로세스입니다.
어찌 보면 상승기 막차의 휴우증으로 과거 폭등기 이후에 항상 발생하던 이벤트였습니다.
악의적 케이스 : 과도하게 높은 전세가로 계약을 유도
대부분의 경우 전세가격과 매매가격이 거의 비슷하기 때문에 전세계약을 체결합니다. 그러나 사기꾼들은 이를 이용하여 고의적으로 사기를 치기도 합니다. 이러한 나쁜 사람들은 처벌을 받아야 하지만, 언제나 모든 사기꾼이 사라질 순 없으므로 예방책이 필요합니다. 전세금의 가치를 정확히 판단하면 전세사기를 예방할 수 있습니다.
그러나 아파트와 달리 빌라(다세대)나 오피스텔은 시세를 정확히 파악하기 어려우므로 전세사기의 대상이 되기 쉽습니다. 이것이 현실입니다.
전세사기는 맘먹고 덤비면 100% 당합니다.
비자발적 케이스 : 부동산 하락기 + 역전세
이러한 과정으로 전세값이 하락하고, 임대인이 어려운 상황에 처할 수 있습니다.
급격한 금리 인상으로 인한 전세자금 대출금리 상승 -> 전세 수요 감소 -> 월세 수요 증가 -> 갭투자자들이 전세 반환자금 부족 문제로 집 매각을 결정하면서 집값 조정 또는 하락이 일어납니다.
갭투자자들은 대부분 전세가격이 상승하거나 유지되는 상황에서 투자를 하지만, 만약 역전세 상황이라면 갭투자자는 자금을 마련해야 하는데, 은행 대출이 막히거나 본인 가용자금이 부족하면 전세금을 내지 못하는 상황에 처하게 됩니다.
예를 들어, 2년 전에 전세가 2억이었고 현재 전세 시세가 1.5억이라면, 갭투자 임대인은 5천만을 마련해야 하는데 이는 쉽지 않습니다.
전세사기 피하는 방법은?
전세사기를 계획적으로 일으킨 사람들은 적절한 처벌을 받아야 합니다.
그러나 지금 당장 전세를 구해야 하는데 전세사기를 피할 수 있는 방법이 있을까요?
가능하다면, 전세보증금에 대해 안전장치가 있는 전세물건을 찾는 것이 좋습니다.
첫째. 주택임대사업자 물건 최우선 선택
임대사업자는 반드시 보증보험에 가입해야 합니다.
정부에서 의무가입으로 변경되었기 때문입니다. 미가입시 과태료 대상이 되며, 임대사업의 세금혜택을 받으려면 해당 주택을 문제없이 임대사업을 해야 합니다.
만약 임대사업자가 보유한 물건에 대해 보증보험이 가입되어 있다면, 적어도 보증금을 돌려받을 수 있는 기본 전제가 보장됩니다. 보증보험은 부채와 신용을 모두 고려하여 가입되므로, 아무나 가입시키지 않습니다. 따라서, 전세금을 돌려주지 못하는 경우에도 보증기관에서 보증해줍니다.
둘째. 전세계약전 확인 또 확인 feat 예방 체크리스트
전세사기는 없어져야 할 범죄입니다. 그러나, 의도적인 사기가 아닌 경우도 있을 수 있기 때문에 전세 임차인은 적극적인 예방 방법을 갖고 있으면 전세사기의 위험을 줄일 수 있습니다.
아래는 캠코에서 제공하는 전세사기 예방요령입니다. 참고하시면 좋을 것 같습니다.
셋째. 월세로 가세요!
이도저도 불안하시면 월세를 구하세요. 전세사기의 경우 전체 임대차 시장에서 차지하는 비율로 따지면 극히 적은 비율입니다. 다만, 전세사기를 당할 경우 보증금 회수에 드는 비용과 시간이 상당히 오래 걸릴수가 있고, 상황에 따라서는 불가능한 경우도 발생할 수 있습니다.
월세의 경우 가장 비용이 많은 비용이 발생하지만 전세사기에서는 안전한 수단일 수 있습니다.
넷째. 주택으로 헛된 상상(투자/떡락) 하지 마시고, 적당한 곳에 내집 마련하세요!!
1주택은 투기/투자가 아니고, 주거안정과 심리적인 최소한의 안전판입니다.
자발적인 임차가 아니라면 내 옆에 있는 경제파트너와 함께 열심히 돈 모으시고, 주택 마련하시기 바랍니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다. 알찬 하루 보내시기 바랍니다.
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