상가주택 위험신호? 대출 이자내기도 버겁다 feat 상가주택 차익형 아니래두!

 

안녕하세요. 현준율파파입니다.

오늘은 상가주택 상황에 대해서 다뤄볼까 합니다.

최근, 상가주택(건축법령상 다중주택)이 2015년~2020년쯤에 선풍적으로 인기가 높았던 때가 있었습니다.

은퇴자들이 14억 정도의 금액이면 경기 지역 대지 70평, 건물면적 130평(1층 상가 14평 포함) 정도의 건물을 신축하여 올릴 수 있었습니다.

저도 부동산 공부하면서 상가주택 상품에 관심을 가지고, 여러 지역에 대해서 시세와 수익율을 조사해 본 경험이 있는데요.

컨셉 참 좋더군요..

 

나도 한번 월세도 받고, 꼭대기층에 살아보자! 루프탑은 옵션!!

 

아래 사진에 나온 건물이 상가주택입니다. 1층에 근린생활시설, 2~4층에 주택!

이 정도 컨디션의 상가주택이 2017년쯤에 14억이면 건축이 가능(경기 수도권)했습니다.

전형적인 상가주택

 

상가주택은 건축법상 다가구주택이 올바른 표현입니다. 근린생활시설(소매점, 판매점) 일명 상가와 주택이 혼합된 형태!!

다중주택/다가구주택은 일반인들은 잘 구분이 안되는 경우가 많지만 건축법 시행령을 보면 자세히 설명이 되어 있습니다.
다중주택/다가구주택에 관해서 궁금하신 분들은 아래 내용을 참고하시면 좋을것 같아요.

건축법령상의 주택의 분류

• 단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관(주인이 1명)
• 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사

건축법상 상가주택의 기준은 단독주택 중에 다가구 주택으로 분류되고 세법상 기준을 적용하면 건축물 연면적에서 상가가 차지하는 부분이 50%이상이면 상가로보고 미만이면 주거로 봅니다.

다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것

• 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택 의 층수에서 제외한다.
• 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
• 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있 을 것

다중주택(하숙집, 셰어하우스, 고시원 등등)

• 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있 는 것
• 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것)
• 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외 의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
• 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것

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보통 상가주택의 경우 아파트와는 다르게 차익형이 아닌 수익형(월세 받아먹기)으로 접근했었는데요.
2019년~2020년도에 아파트 가격이 상승하면서 대체 상품으로 부풀리기되어 꽤나 높은 가격에 거래가 되었습니다.
19년도 12억에 신축한 건물이... 2년도 안된 19년도에 19억에 매매되는 사례가 상당히 많았습니다.
그 때 당시 대출이자가 2%~3% 였으니 매수자들이 접근하기가 부담이 적었던 것이 사실입니다.

아래 거래내역을 보시면 2015년도에 평당 토지를 9백만원에 분양받아, 2019년 8월에 건축 및 준공해서 17억에 매도하게 되는데요.

2019년 상가주택 건축비용이 평당 450만원 정도였으니 토지/건축비 다해서 12.6억정도 되네요.

해당 건축물을 업자가 시행/시공했다면 더 적은 금액이 투입되었을 것으로 판단됩니다.

또 다시 2년이 지난 21년 10월에 2억을 붙여 18.4억원에 매도하게 됩니다.

토지매입 > 건출해서 팔고 > 또 팔고

 

 

어떠한 부동산 거래가 되었든 좋은 상황만을 가정하고 투자하시는 경우가 많습니다.

저금리가 지속될 것을 예상하고,무리한 계산법으로 구매하신 분들이 상당수 존재할 것으로 보고 있습니다.

 

위 사례에서 21년도에 18억 매수금액중 자본 3억, 대출 10억(대출금리 3%), 보증금 5억, 월세 500만원에 맞추면

월 250만원의 현금흐름이 생기고,자본대비 수익율이 무려 10%가 나오게 됩니다.

완전 꿀이였습니다.

 

근데, 현재 23년도 상황이라면 이야기가 완전 달라지네요.

대출금리가 6%로 가정하면 수익율은 0%가 되는데요.

 

마이너스가 아닌게 어디냐?

 

주택 DSR 대출규제로 인한 추가적인 상환 압박! 역전세로 인한 보증금 낮추기 요구까지 더해지면 이야기가 완전 달라지게 됩니다.

대출이 0원이면 그나마 버틸 수 있습니다. 세금(보유세,종합부동산세)까지 더하면 마이너스 상황이 발생하게 되겠네요.

18억을 대출없이 건물을 산다.. 말도 안되는 소리겠죠. 그 돈 예금해 놓으면 년 9천만원 나오는데..

 

 

이런 상황을 반영하듯이.. 아파트와 비슷하게 2~3년전 100%에 육박했던 상가주택 경매물건 낙찰가율이 최근 70~80%이 나오고 있습니다.

 

경기지역 상가주택 낙찰사례 - 출처 :  탱크옥션

 

 

위 경매물건과 동일한 지역 동일한 컨디션의 매물이 네이버 부동산을 확인해 보면 24억에 올라와 있네요. ㅠㅜ

대출 금리가 2%로 떨어진다 해도 이 가격엔 절대 사시면 안됩니다.

 

출처 : 네이버 부동산

 

오늘도 포스팅 읽어 주셔서 감사합니다.

다음 글에서는 상가주택 거래시 발생하는 취득세/보유세/양도세에 대해서 말씀드려 보겠습니다.