부동산 PF 대출 부실 위험 부동산 전망

최근, 발생한 BNK경남은행 부동산 PF 횡령 사고는 부동산 PF 대출 구조와 금융사 내부 통제 미비를 드러내고, PF시장 위축과 연체율 급등으로 어려움이 더해질 수 있음을 시사하고 있습니다.
BNK경남은행의 500억원 규모 횡령 사고 이후, 금융당국은 전 금융권에 부동산 PF 자금 관리 내역 점검을 지시했다고 합니다.
오늘은 부동산 PF 대출 채권 부실화 상황과 이후 부동산 시장에 미칠 영향에 대해서 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

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부동산 PF 대출이란?

부동산 PF 대출은 주택/상업용 건물의 다양한 프로젝트를 담보로 하여 자금을 빌릴 수 있는 제도입니다.
이는 일반적인 대출 상품과는 달리 신용을 고려하지 않으며 한도와 유무가 신용에 따라 결정되지 않는 특징이 있습니다.
이는 부동산 대출과 유사한데, 기존 기업 금융과는 다른 방식으로 기업과 법적으로 독립된 개발 프로젝트로부터 현금 흐름을 통해 대출을 받을 수 있습니다.

1997년 외환위기 이후 국내 부동산 PF 대출 시장이 활성화되었는데요.
이전에는 건설사가 시공과 시행 업무를 모두 담당하는 것이 보편적이었지만, 외환위기로 인해 자금 압박을 견디지 못한 대부분의 건설사들이 줄도산하면서 시행사(디벨로퍼)와 시공사(건설사)의 역할이 분리되기 시작했고, 시행사는 토지 매입, 인·허가, 분양 등의 개발 과정을 담당, 시공사는 공사와 책임 준공에만 집중하는 '분업 체제'가 형성되었습니다.

이러한 부동산 PF 대출은 수익이 발생하여 자금 회수가 가능한 것이므로, 토지 매입, 중도금, 건축자금, 사업 부지 매입 및 개발, 시공사 등에 사용될 수 있습니다.
사업 승인 시에는 건축 부지의 위치, 토지 융자 비율, 토지의 값어치 등을 검토하여 결정됩니다. 일반 시중 은행에 비해 금리가 높게 책정되는 경향(일반적으로 10%대의 금리가 적용되면, 높게는 15%이상 책정됨)이 있으며, 프로젝트의 사업성에 따라 한도가 크게 다를 수 있습니다.

 

부동산 PF 대출 사고 원인

금융권에서 대형 횡령 사고가 대부분 PF 대출에 집중된 이유는 부동산 PF 대출의 특수한 복잡한 구조 때문입니다. 주로 부동산 개발과 관련하여 큰 규모의 자금이 필요하기 때문에 대출 한도가 크게 설정되어 있습니다.또한, 자금 집행의 시기가 여러 단계로 쪼개져 이루어지기 때문에 자금을 빼돌릴 수 있는 '구멍'도 많이 발생합니다.

이러한 요인들이 대형 횡령 사고가 부동산 PF 대출에 집중되는 원인이 되고 있습니다.

금융감독원은 이번 횡령 사고가 터진 후 보험, 증권, 캐피탈, 상호금융 등 모든 금융업권에 자체적인 부동산 PF 대출 자금 관리 내역을 점검하도록 요청했다고 합니다.

이번 긴급 점검에는 새마을금고도 포함되어 있습니다. 긴급 점검에 새마을금고가 포함된 것은 어찌보면 당연한 것일 수 있습니다. 7월초에 작성한 뉴스해부 새마을금고 부실 부도위기 글을 읽어보시면 좋을 것 같습니다.

시행사 부도 가능성

부동산 시장은 작년부터 계속해서 위축되고 있어 자금력이 부족한 시행사들의 연쇄 부도 가능성이 높아지고 있습니다. 이러한 시행사들은 토지 구매를 위해 금융기관의 브릿지론(단기 차입금)을 활용하고, 이를 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금으로 상환하는 방식을 채택하고 있습니다.

그러나 올 하반기에 상환 만기가 다가오면서, 아직 PF 단계로 진행하지 못한 시행사들에 대한 우려가 커지고 있다고 합니다. 부동산 시장의 위축은 경기 침체로 인한 수요 감소와 투자 활동의 감소 등의 다양한 요인으로 발생하고 있는데요.

이로 인해 시행사들은 구매자를 유치하기 어렵고, 매매 수익으로 대출을 상환하기 어려운 상황에 직면하고 있습니다. 시행사마다의 사정이 있겠지만, 자본주의에서 리스크란 큰 기회를 안겨다 줄 수도 있지만, 외부 환경요인으로 인해 위기에 직면할 수는 양면의 속성을 모두 가지고 있기도 합니다.

 

정부 대책 실질적인 해결이 가능한가?

정부가 부실 우려가 있는 PF 사업장을 위해 만기 연장 등의 지원책을 제공하고 있지만, 이러한 대책들이 실질적인 해결책이 되기 어려울 것으로 예상됩니다. 취약한 사업장들과 대규모 EOD(기한이익상실) 사례들이 지속적으로 발생할 수 있기 때문입니다.

금융당국은 올해 4월 PF 대주단을 발족하여 관련 사업장들에게 정부차원의 다양한 지원책을 제공하고 있지만, 아직 협의가 진행 중이거나 사업성 부족으로 인해 지원을 받지 못하는 시행사들도 다수 존재하고 있는 것이 현실입니다.

◆ 기한이익상실(EODㆍEvents of default)이란?
채권자인 금융기관이 채무자에게 빌려준 자금에 대해 만기 전에 회수를 요구하는 것을 말한다.
채권자가 채무자의 신용 위험이 커졌다는 판단 하에 대출 만기 전에라도 채무를 회수한다는 뜻이다.
보통 채무자가 만기까지 연체금을 내지 못하거나 원금을 상환하지 못할 가능성이 커졌을 때 금융기관이 EOD를 선언한다.

부동산 시장의 위축으로 인해 다수의 시행사들은 자금력의 한계에 직면하고 있으며, 토지 구매를 위한 브릿지론 활용과 PF 자금 조달의 어려움이 지속되고 있습니다.

 

과거 부동산 침체기 부동산 PF 연체 상황

최근, 부동산 PF 대출 연체율이 2%대로 급등했다고 하는데요. 과거 부동산 침체기시에는 어땠을까요?
2013년 4월 말 은행권 부동산PF 대출 연체율은 부동산시장 침체가 시작된 2009년 1.7%에서 매년 올라 2013년 2월 말에는 6.66%로 무려 4배 가까이 치솟았었습니다.

아래는 2009년 최고치의 부동산 PF 연체율을 기록하고, 부산저축은행에서 시작된 26개 저축은행이 도미노 퇴출사건이 발생한 2011년까지의 부동산 PF 연체율 추이 자료입니다.

부동산 PF 연체율 추이 : 출처 - 금융감독원

2011년 저축은행 퇴출사건 이후에도 금융권의 무분별한 PF 대출 및 후순위채권 발행을 규제하자는 다양한 목소리가 나왔지만, 금융위원회 2011년 11월 개정안 마련 이후 2013년 3월에야 국회를 통과하게 됩니다.
과거 저축은행은 부동산 거품에 편승해 부동산 PF에 대규모 대출을 해줬지만, 부동산 거품이 꺼지면서 서민에게 폭탄이 돼 돌아왔습니다.
과거, 저축은행 연쇄파산에 대한 상세한 내용은 경향신문에 기고된 기사를 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.

 

향후 부동산 시장 전망

부동산 시장은 가격 하락 압력이 증가하고 있으며, 전셋값이 일부 지역을 제외하고 하락세를 보이고 있습니다. 이러한 상황은 높은 금리와 미분양으로 인한 문제 등으로 인해 매매 가격의 반등 가능성이 낮아지고 있음을 보여줍니다.
더욱 문제인 점은 부동산 PF 사업장들의 EOD 사례가 증가하는 것인데, 이는 부동산 시장에 더 많은 압력을 가할 수 있으며, 이로 인해 전체 부동산 시장에도 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

다만, PF 대출 상황과 외부요인과는 별개로 공급 관점에서 살펴보면 건축비 상승과 원자재값 상승 압박으로 인해 2~3년이내 신규 주택 공급에 차질이 발생한다는 점도 간과할 수 없는 사실입니다.
최근, 10년간의 아파트 분양가 상승 추이를 보면 1.9배 가깝게 올랐고, 특정 지역의 경우 2.5배 이상 올랐습니다.

그럼에도 불구하고, 부동산 PF 부실에 대한 조사와 안정적인 주택공급 정책과는 별개의 문제입니다.
부실 이슈는 특정 금융권내지는 개인의 일탈과 권한 남용에 따른 법적인 책임을 묻는 것에 집중할 필요가 있어 보입니다. 이번에 발생한 이벤트가 부동산 공급에 강한 영향을 준다면 최종적인 피해자는 주택공급을 담당하는 기관이나, 금융권이 아니라 일반 서민이 될 확률이 매우 높다는 점입니다.

과거에도 불안정한 주택공급으로 인해 발생하는 부작용은 1~2년 만에 나타나지는 않았습니다.
2009년~2011년에 발생한 부동산 PF 연체 및 저축은행 부실, 건설사 도산으로 향후, 2~4년 이후 주택공급에 이상이 발생하게 되는데요.
아래 표를 보면 알 수 있듯이 2011년~2015년에 아파트 입주물량이 적정수요를 밑돌고, 동기간 서울지역 전세가율이 44에서 64까지 치솟게 됩니다.
2014년~2020년 동안에 발생한 역사에 남을 폭등구간은 구지 설명 드리지 않겠습니다.

경기/서울 아파트 입주물량 - 출처 : 아실

중요!! 인사이트

최근, 발생하고 있는 부동산 PF 부실화 되고 있는 상황에서 우리가 주목할 만한 인사이트는 다음과 같습니다.

1. 부동산 시장의 위축으로 자금력 부족한 시행사들의 부도 가능성이 높아지고 있다.
2. 부동산 PF 사업장들의 부실 상황이 금융권으로 확산되어 치유되기까지는 보통 2~3년 넘게 걸린다.
3. 부동산 PF 부실 및 평당 분양가 상승으로 2~4년 이후 부동산 공급에 차질이 발생할 수 있고, 공급/수요 불균형으로 인한 가격 불안정 상황이 지속될 수 있음.
4. 다만, 이러한 상황이 정리(최소 2년이상 걸림)된 이후 분양가에 대한 심리적 저항선이 약해지는 시점에 주요 일자리 접근이 용이한 지역과 그렇지 못한 곳의 가격 차별화가 더욱 심해질 것으로 예상됨.

정리하면....
부동산 시장의 위축으로 인해 자금력이 부족한 시행사들의 연쇄 부도 가능성이 높아지고 있습니다.
높은 금리와 미분양으로 인해 부동산 시장의 가격 하락 압력이 높아지고 있으며, 시행사들이 어려움을 겪는 상황입니다.
앞으로 4년 이후 부동산 시장의 가격 불안정이 클 것으로 예상되므로 실 수요자와 투자자들은 부동산 PF 부실 상황과 정부의 처리 과정을 주의 깊게 관망해 보시는게 좋을 것 같습니다.

 

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